OLG Frankfurt am Main Urteil vom 03.06.2015 - 4 U 218/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Amtshaftungsanspruch wegen unterlassener Überprüfung der Änderung einer Teilungserklärung durch Grundbuchbeamten

Normenkette

GG Art. 34; BGB § 839

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 26.09.2014; Aktenzeichen 2-4 O 391/13)

BGH (Aktenzeichen V ZR 149/15)

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des LG Frankfurt am Main vom 26.09.2014 - Az. 2-04 O 391/14 - abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 56.532,85 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2013 zu zahlen und den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.153,40 EUR freizustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 27 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 73 % zu tragen.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

5. Der Gegenstandswert für die Berufungsinstanz wird auf 77.826,91 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Kläger ist Konkursverwalter über den Nachlass des am ... 1997 verstorbenen Herrn A. Er begehrt Schadensersatz aus behaupteter Amtspflichtverletzung des beklagten Landes Hessen (Beklagter zu 1) und des beklagten Notars (Beklagter zu 2) aufgrund von Vorgängen im Zusammenhang mit der Veräußerung der Dachgeschosswohnung Nr. 99 im Anwesen B Str. 88 in Stadt1.

Bei diesem Anwesen handelt es sich um ein Mehrfamilienwohnhaus, dass von dem Erblasser mit Teilungserklärung vom 30.08.1994 in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. In dieser Teilungserklärung waren an dem Dachboden des Hauses Sondernutzungsrechte begründet und den darunter liegenden Wohnungen Nr. 1 und 2 zugewiesen worden. Unter Teil IV Ziffer 2 der Teilungserklärung (vgl. Bl. 36 d.A.) war vorgesehen, dass die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und 2 berechtigt sind, "soweit baurechtlich zulässig und die erforderlichen Genehmigung vorliegen, auf ihre Kosten den in ihrem Sondernutzungsrecht stehenden Teil des Spitzbodens zu Wohnzwecken auszubauen. Dies schließt auch die Befugnis zur erforderlichen Änderung der Dachkonstruktion, einschließlich des Einbaus von Dachterrassen und die Änderung und Einbeziehung des Vorplatzes im Treppenhaus vor diesen beiden Wohnungen ein." Die dadurch entstehenden Kosten sollten allein von den Eigentümern dieser Wohnungen zu tragen sein. Es wurde weiter geregelt, dass "diese Eigentümer dann des Weiteren berechtigt sind, vorausgesetzt es wird eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung von der zuständigen Behörde erteilt, diesen dergestalt neugebildeten Wohnraum mit der jeweiligen Wohnung als eine geschlossene Eigentumswohnung zu vereinigen."

Mit von dem Beklagten zu 2) erstellter notarieller Urkunde vom 17.10.1996 ließ der Erblasser die Teilungserklärung dahingehend abändern, dass er den Dachboden in die Wohnung Nr. 99 umwandelte. Die Urkunde wurde lediglich von dem Erblasser unterzeichnet. Auf Zustimmungserklärungen in den Kaufverträgen mit den Eheleuten C vom 25.08.1995 und D vom 09.04.1996, in denen die Erwerber dieser Wohnungen ausdrücklich dieser baulichen Änderung zugestimmt haben sollen, wurde ergänzend Bezug genommen.

Von dem Grundbuchbeamten des Beklagten zu 1) wurde ein Grundbuchblatt für die Wohnung Nr. 99 angelegt und der Erblasser als Eigentümer eingetragen.

Danach verstarb der Erblasser und der Kläger wurde zum Nachlasskonkursverwalter bestellt.

Der Kläger verkaufte am 12.05.1998 an das Ehepaar E mehrere Eigentumswohnungen, zu denen auch die Wohnung Nr. 99 mit einem dazugehörigen Kellerraum Nr. 99 gehörte. Als anteiliger Kaufpreis wurde für die Wohnung Nr. 99 ein Betrag von 100.000,00 DM gezahlt. Der Gesamtkaufpreis belief sich auf 810.000,00 DM und wurde wie folgt verteilt:

Der Kläger erhielt von diesem Kaufpreis 3 % bzw. 24.300,00 DM.

Die Herren F und G, zu deren Gunsten Eigentümergrundschulden eingetragen waren, erhielten 2,2 % bzw. 17.820,00 DM des Kaufpreises.

Frau H und Herr I, zu deren Gunsten eine Eigentumsvormerkung eingetragen war, erhielten 2.500,00 DM.

Die J-bank AG, zu deren Gunsten eine Gesamtgrundschuld über 3,99 Mio. DM eingetragen war, erhielt den Restbetrag in Höhe von 765.380,00 DM (= 94,49 %).

Mit Kaufvertrag vom 15.05.1998 erwarb das Ehepaar E auch die Wohnung Nr. 1. Die Wohnung Nr. 2 erwarb das Ehepaar E am 19.05.1998 im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens.

Das Ehepaar E wurde als Eigentümer der Wohnung Nr. 99 im Grundbuch eingetragen. Am 12.01.1999 wurde durch das Grundbuchamt ein Amtswiderspruch dagegen eingetragen, da die Wohnung Nr. 99 nicht wirksam entstanden sei, weil die Zustimmung eines Miteigentümers fehle.

In ...