OLG Frankfurt am Main Urteil vom 01.11.1984 - 3 U 143/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nebenkosten im Mietvertrag

Leitsatz (redaktionell)

Eine Bestimmung im Mietvertrag, wonach der Mieter „die Nebenkosten” zu tragen habe, ist mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam. Aus dem Mietvertrag muss vielmehr klar hervorgehen,welche Nebenkosten dem Mieter aufgebürdet werden sollen.

Normenkette

BGB § 535 S. 2, § 421

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Aktenzeichen 3 O 573/82)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger gegen das am 24. Mai 1983 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden wird das Urteil abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 3.401,47 DM nebst 4% Zinsen aus 3.060,35 DM seit 1. Oktober 1982 und aus weiteren 341,12 DM seit 29. November 1983 zu zahlen. Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszugs haben die Kläger 46% und die Beklagten als Gesamtschuldner 54% zu tragen. Von den Kosten der Berufung werden den Klägern 28% und den Beklagten als Gesamtschuldnern 72% auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Kläger beträgt 1.310,– DM, die der Beklagten 3.401,– DM.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründete Berufung der Kläger hat zum großen Teil Erfolg. Die Beklagten sind aufgrund des Mietvertrages vom 17. Oktober 1978 gesamtschuldnerisch verpflichtet, an die Kläger für die Zeit vom 1. Januar 1979 bis zum 31. Mai 1982 noch 3.401,47 DM Miete und Nebenkosten zu zahlen (§§ 535 Satz 2, 421 BGB).

An Mietzinsforderungen sind für den genannten Zeitraum insgesamt noch 8.786,60 DM zu berücksichtigen. Die Forderungen für 1981 in Höhe von 1.471,03 DM und 1982 in Höhe von 7.042,16 DM sind unstreitig. Für 1979 stehen den Klägern noch 53,75 DM, für 1980 noch 219,66 DM zu. In die erstmalige Geltendmachung der letztgenannten Beträge in der Berufungsinstanz haben die Beklagten eingewilligt, indem sie sich auf die Klageerweiterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat widerspruchslos eingelassen haben (§§ 523, 263, 267 ZPO). Soweit die Beklagten geltend machen, sie seien ihrer Verpflichtung zur Mietzinszahlung in den Jahren 1979 und 1980 vollends nachgekommen, hätten sie vortragen und unter Beweis stellen müssen, wann sie welche Beträge gezahlt haben.

Die Beklagten sind auch verpflichtet, die einzelnen von den Klägern geltend gemachten Nebenkosten mit Ausnahme der Kosten für Kleinreparaturen zu tragen. Der Ansicht des Landgerichts, die Bestimmung des Mietvertrages über die Nebenkosten sei unklar und mithin so auszulegen, daß die Beklagten nur die üblicherweise von einem Mieter zu tragenden Betriebskosten zu übernehmen hätten, vermag der Senat nicht zu folgen. Zwar ist der Meinung zuzustimmen, aus dem Mietvertrag müsse klar hervorgehen, welche Nebenkosten dem Mieter aufgebürdet werden sollen. Zu Recht wird daher z. B. eine Bestimmung des Inhalts, der Mieter habe „die Nebenkosten” zu tragen, mangels hinreichender Bestimmtheit für unwirksam gehalten (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 1978, §§ 535, 536 Rdnrn. 84, 107; AG Ratingen WuM 1971, 184, 185). Vorliegend ist aber in § 3 Nr. 2 des Mietvertrags eine klare Bestimmung über die Tragung der Nebenkosten getroffen, wenn es dort heißt, es seien neben der Miete monatlich„die sich nach der Abrechnung des Gemeinschaftsobjekts für den Laden ergebenden anteiligen Kosten, mit Ausnahme der Instandhaltungsrücklage” zu entrichten. Hält man sich vor Augen, daß es sich bei dem an die Beklagten vermieteten Laden um Teileigentum innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage handelt, ist mit der zitierten Bestimmung deutlich auf die vom Verwalter zu erstellende jährliche Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 3 WEG Bezug genommen. Das ergibt sich insbes. aus der Erwähnung des „Gemeinschaftsobjekts” und der Ausnahme der Instandhaltungsrücklage, die Bestandteil einer Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist (vgl. §§ 21 Abs. 5 Nr. 4, 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 WEG).

Es bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen eine derartige Bestimmung der vom Geschäftsraummieter zu zahlenden Nebenkosten durch Bezugnahme auf die Verwaltungsabrechnung. Eine solche Regelung trägt dem Umstand Rechnung, daß der vermietende Teileigentümer seinerseits nicht alleine, sondern nur gemeinsam mit den übrigen Miteigentümern über die Verwaltung des Gemeinschaftsobjekts entscheiden kann und dabei rechtmäßige Mehrheitsbeschlüsse hinnehmen muß (§ 21 Abs. 3 WEG). Diese Lage besteht auch im Hinblick auf die Abrechnung des Verwalters, über die ebenfalls alle Wohnungs- und Teileigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 28 Abs. 5 WEG). Das Resultat der jeweiligen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft soll durch § 3 Nr. 2 des Mietvertrags an die Beklagten weitergegeben werden. Hierdurch sind die Beklagten den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft aber nicht schutzlos ausgeliefert....