OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 26.04.2005 - 20 W 279/03

Leitsatz (amtlich)

1. Die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung kann in der Regel außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe nur dann erfolgen, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist.

2. Weil sich im Gegensatz zur Abberufung eines Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalter entschieden hat, im Fall der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden hat, sind bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Anfechtung der Abberufung zu stellen.

3. Die Abberufung kann nicht auf Gründe gestützt werden, die der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zeitpunkt der Wiederwahl des Verwalters bekannt gewesen waren.

Normenkette

WEG §§ 21, 26, 43

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 07.07.2003; Aktenzeichen 2-9 T 51/02)

AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 65 UR II 411/00 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller zu 2) und 3) haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 198.960,77 EUR.

Gründe

I. Die Antragsteller zu 1) bis 3) haben die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 22.9.2000 zu TOP 2, 3 und 4 angefochten. TOP 2 betraf den Antrag zur Durchsetzung von § 14 der Teilungserklärung, TOP 3 betraf die Neuerstellung der Jahresabrechnung 1998 und den Antrag auf Herausgabe der Originalbelege Rechnungsabgrenzungsposten 1997 für 1998. TOP 4 betraf den Antrag, den Miteigentümern A. und C - den Beteiligten zu 1) und 3) - die Kosten der außerordentlichen Versammlung vom 13.9.2000 aufzuerlegen, da diese die Durchführung der Versammlung durch die Weigerung der Rückgabe der Abrechnungsunterlagen im wesentlichen verursacht hätten. Wegen des Inhalts des Protokolls wird auf Bl. 70-91 d.A. Bezug genommen.

Die Antragsteller zu 2) und 3) haben außerdem beantragt, festzustellen, dass die Beteiligte zu 5) - die weitere Beteiligte -nicht mehr Verwalterin sei. Außerdem haben sie beantragt, für drei Monate einen Notverwalter bis zur ordnungsgemäßen Verwalterwahl zu bestellen. Wegen des erstinstanzlichen Vorbringens wird auf die Darstellung des Sach- und Streitstandes im Beschluss des AG Frankfurt/M. vom 19.12.2001 Bezug genommen (Bl. 404-411 d.A.).

Das AG hat mit diesem Beschluss, nachdem TOP 3 übereinstimmend für erledigt erklärt worden war, TOP 2 und 4 der Eigentümerversammlung vom 22.9.2000 für ungültig erklärt, den Feststellungsantrag als Antrag auf sofortige Abberufung der Verwalterin ausgelegt und diesen Antrag und den Antrag auf Bestellung eines Notverwalters als unbegründet zurückgewiesen mit der Begründung, dass die vorgetragenen Gründe das Abberufungsbegehren i.E. nicht tragen würden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung (Bl. 411-417 d.A.) Bezug genommen.

Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller zu 2) und 3) sofortige Beschwerde eingelegt. Sie haben damit die Abberufung der Verwalterin und die Bestellung eines Notverwalters in der Beschwerdeinstanz weiter verfolgt.

In der Eigentümerversammlung vom 25.5.2000 war zu TOP 6 die Beteiligte zu 5) für weitere fünf Jahre ab dem 1.5.2001 zur Verwalterin bestellt worden. Diese Bestellung wurde im Verfahren 65 UR II 186/00 WEG beim AG Frankfurt/M. erfolglos angefochten. Die dagegen gerichtete Beschwerde - LG Frankfurt/M., 2/9 T 22/02 - wurde mit Beschluss des LG vom 19.8.2002 zurückgewiesen. Die Entscheidung ist zwischenzeitlich rechtskräftig.

Mit Schreiben vom 23.7.2000 (Bl. 141 d.A.) wurde die Beteiligte zu 5) von den Beteiligten zu 1) und 3) aufgefordert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, u.a. mit dem TOP 4 - Abberufung des Verwalters und fristlose Kündigung des Verwaltervertrages -, und zwar mit der Begründung, der Verwalter habe jahrelang die falsche Abrechnungsmethode bei der Abrechnung des Wohngeldes angewandt, obwohl er gewusst habe, dass gerichtliche Entscheidungen dies verbieten. Dadurch habe die Finanzsituation verschleiert werden können. Der Verwalter habe die Eigentümergemeinschaft durch dieses Verhalten in die Zahlungsunfähigkeit geführt. Dies könne man keine ordentliche Verwaltung nennen.

Nachdem eine entsprechende Eigentümerversammlung für den 29.9.2000 ins Auge gefasst worden war, hatte der Wohnungseigentümer B mit 1.259,02 Stimmanteilen seine Vollmacht widerrufen. Der Antrag wurde nicht als Tagesordnungspunkt in den...