OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 13.10.2004 - 20 W 133/03

Leitsatz (amtlich)

1. Einzelne Wohnungseigentümer, die dem zur Wahl stehenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind, dürfen bei seiner Wahl grundsätzlich mitstimmen.

2. Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für unwirksam zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Bei der Bestellung eines Verwalters sind an die Beurteilung dessen, was ein wichtiger Grund ist, schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Zu berücksichtigen sind nur Tatsachen, die bis zur Bestellung eingetreten bzw. bekannt geworden sind.

3. Die allgemeine Interessenkollision, in der sich ein bereits in der Teilungserklärung bestimmter Bauträger-Verwalter bei der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet, macht ihn noch nicht ungeeignet als gewählter Verwalter. Vielmehr müssen noch weitere Umstände wie ein konkreter Interessenkonflikt und/oder Pflichtverletzungen des Verwalters hinzutreten, damit angenommen werden kann, seine Bestellung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

4. Als Grund dafür reicht bei den schärferen Anforderungen, die an die Unwirksamkeit eines Bestellungsbeschlusses zu stellen sind, auch die Verletzung von Informationspflichten nicht aus, wenn die Wohnungseigentümer vor der Abstimmung über die Bestellung in anderer Weise umfassend informiert sind.

5. Der Bauträger-Verwalter handelt nicht pflichtwidrig deshalb, weil er nicht über die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens gegen sich selbst abstimmen lässt, wenn die Gemeinschaft mehrheitlich eine Lösung durch außergerichtliche Einigung verfolgt und keinen entsprechenden Beschluss fasst, obwohl dies vom Verwaltungsbeirat vorgeschlagen wurde.

6. Hat die Gemeinschaft dem Verwalter für den kaufmännischen Teil seiner Tätigkeit Entlastung erteilt, kann sie sich nicht auf die verspätete Vorlage des Wirtschaftplanes zur Begründung der Ungeeignetheit des Verwalters stützen. Auch bei fehlender Entlastung reicht die verspätete Vorlage des Wirtschaftsplans dann nicht aus, wenn laut Teilungserklärung der frühere Wirtschaftsplan als Grundlage der Wohngeldvorschüsse weiter gilt.

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Beschluss vom 19.02.2003; Aktenzeichen 19 T 119/02)

AG Offenbach (Aktenzeichen 41-II 182/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: bis 16.000 Euro.

Gründe

Die Antragsteller zu 2) und 3) und die Antragsgegner sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage ...-Straße in O 1, die 20 Einheiten umfasst. Der Eigentumsanteil der Antragsteller zu 2) und 3), denen die Wohnung Nr. 17 je zur Hälfte gehört, beträgt 60,17/1000. Der Antragsteller zu 1) war Eigentümer der Wohnungen Nr. 12 und 18, die nach Anhängigkeit des Verfahrens zwangsversteigert wurden und auf die Miteigentumsanteile von 60,17/1000 und 49,83/1000 entfielen. Die weitere Beteiligte, die die Anlage auch als Bauträgerin errichtet und die Wohnungen verkauft hat, die A mbH (nachfolgend: A), war bereits in der Teilungserklärung v. 17.9.1993 (Bl. 42-68 d.A.) als erste Verwalterin bestimmt worden. Die Antragsteller richten sich gegen die Wiederwahl dieser Verwalterin, deren erste Amtsperiode am 31.12.1999 endete.

Nachdem sich sowohl am Gemeinschafts- als auch am Sondereigentum Baumängel (insb. an den Fensterbänken) gezeigt hatten, beauftragte die A. mehrere Privatgutachten. Insbesondere beauftragte sie den Sachverständigen SV 1 mit der Begutachtung getrennt für jede einzelne Wohnung und für das Gemeinschaftseigentum.

Am 25.11.1998 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt. Für den Inhalt des Protokolls der Versammlung wird auf Bl. 69-74 d.A. Bezug genommen. Die von der Verwalterin aufgestellte Tagesordnung sah unter TOP 9a-d) die Abtrennung des Verfahrens zur Aufnahme und Beseitigung von Baumängeln aus der WEG-Verwaltung und die Bildung sowie Beauftragung eines Beirats vor. Auf Antrag des Antragstellers zu 1) beschloss die Wohnungseigentümerversammlung jedoch, diesen Punkt von der Tagesordnung zu nehmen, nachdem der jetzige Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller vorgeschlagen hatte, zur Vermeidung eines ansonsten erforderlichen gerichtlichen Beweisverfahrens die in dem Gutachten des Sachverständigen SV 1 festgestellten Mängel anzuerkennen und die A. zugesagt hatte, diesen Vorschlag zu prüfen und eine Stellungnahme abzugeben.

Danach hielten die Wohnungseigentümer eine Versammlung ohne die Verwalterin ab, in der über die weitere Vorgehensweise bezüglich der Baumängel beraten wurde. In dieser Versammlung stellte sich auch ein Verwalter vor, der zur Übernahme der Verwaltung bereit gewesen wäre.

Auch für die nächste Versammlung am 28.1.1999 (Bl. 77-81 d.A.) stand zunächst die Abtrennung der Gewährleistungsverfolgung von der Verwaltertätigkeit auf der Tagesordnung. Die Wohnungseigentümer...