OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 23.12.1999 - 20 W 281/98

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Beschluss vom 20.03.1998; Aktenzeichen 5 T 576/97)

AG Offenbach (Beschluss vom 03.11.1997; Aktenzeichen NI-15465-47)

Tenor

Der angefochtene Beschluss und die Zwischenverfügung des Rechtspflegers des Amtsgerichts Offenbach am Main – Grundbuchamt – vom 03. November 1997 werden aufgehoben.

Der Grundbuchrechtspfleger wird angewiesen, die Eintragungsanträge vom 20. August 1997 nicht aus den Gründen der Vorentscheidungen zu beanstanden oder zurückzuweisen.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.

Gründe

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78, 80 GBO zulässig, Sie ist auch in der Sache begründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung der §§ 1 Abs. 3, W Abs. 2 und 15 Abs. 1 WEG.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen kann die von den Antragstellern erstrebte Zuordnung und Nutzung der einzelnen Stellplätze in den Sammelverschiebeparkanlagen nicht nur durch eine Benutzungsregelung gemäß § 1010 Abs. 2 BGB, sondern auch durch eine Gebrauchsregelung gemäß §§ 10 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG im Grundbuch gewahrt werden.

Die Antragsteller haben durch ihre beurkundeten Erklärungen vom 16. April 1997 … gemäß § 4 WEG neues Teileigentum im Sinne des § 1 Abs. 3 WEG an den drei Einzelstellplätzen Nr. 25, 26 und 27 und den beiden Sammelstellplatzverschiebeanlagen bestehend aus den Stellplätzen Nr. 1 bis 9 und 10 bis 24 gebildet. An den einzelnen Stellplätzen der beiden Verschiebeanlagen sollen gemäß Ziffer 6 der Änderungserklärung vom 16. April 1997 zur Teilungserklärung Sondernutzungsrechte begründet werden, die in entsprechender Anwendung der Teilungserklärung und § 5 der Miteigentümerordnung in den Kaufverträgen einzelnen Wohnungen zugeordnet werden sollen. Der Senat hält eine derartige Verfahrensweise in Übereinstimmung mit der Entscheidung des BayObLG vom 21.07.1994 (NJW-RR 1994, 1427) für zulässig. Es handelt sich hierbei um eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG, die als Inhalt des Sondereigentums im Bestandsverzeichnis des Grundbuches einzutragen ist.

Die Frage, ob auf diesem Wege neben der ansonsten üblichen Gebrauchsregelung nach § 1010 BGB ebenfalls die Nutzung der einzelnen Stellplätze innerhalb einer im Eigentum mehrerer Personen stehenden Stellplatzanlage als Teileigentum geregelt werden kann, ist seit langem umstritten. Die Vertreter der Auffassung, die hierfür nur eine Benutzungsregelung gemäß § 1010 BGB, die als Belastung in Abteilung II des Grundbuches einzutragen ist, für zulässig halten (LG Düsseldorf, Mitt Rh NotK 1987 163; Stumpp, Mitt Bay Not 1971, 10 ff; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl, § 5 Rn. 39; Palandt/Bassenge, BGB 59 Aufl., § 15 WEG, Rn. 1; Huff, WE 1996, 134 ff; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl., Rn. 2836; Schöner, Rpfleger 1997, 416 ff; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 10 WEG Rn. 14), begründen dies ebenso wie die Entscheidung des Landgerichts überwiegend mit systematischen Erwägungen. Das Wohnungseigentumsgesetz enthalte insgesamt keine Regelung für das Verhältnis mehrerer Eigentümer einer Sondereigentumseinheit untereinander, sondern regele in den § 10 ff WEG nur das Verhältnis der Eigentümer der einzelnen Sondereigentumseinheiten zueinander (vgl. insbesondere Schöner a.a.O. S. 417 m. w. N.). Diese Auslegung hält der Senat nicht für zwingend. Zwar betreffen die gesetzlichen Regelungen der § 10 ff WEG zunächst das Verhältnis zwischen den Eigentümern der verschiedenen Sondereigentumseinheiten. § 15 Abs. 1 WEG enthält jedoch eine Öffnungsklausel, die der Eigentümergemeinschaft abweichend von der gesetzlichen Regelung erhebliche Gestaltungsfreiräume für die Regelung des Gebrauchs als wichtigstem Ausfluss des Eigentumsrechts eröffnet. Wie das BayObLG zutreffend herausgestellt hat, ist hier eine Regelungsmöglichkeit nicht nur für das gemeinschaftliche Eigentum sondern auch für das Sondereigentum ausdrücklich vorgesehen. Zwar mag der typische Anwendungsfall hierfür die Regelung der Nutzung des Sondereigentums im Verhältnis zu den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Es sind jedoch keine zwingenden Gründe dafür vorhanden, von dieser die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordernden Möglichkeit der Vereinbarung die Regelung der Nutzung von Teileigentum zwischen den Mitgliedern dieser Sondereigentumsgemeinschaft auszuschließen.

Sinn und Zweck des § 15 Abs. 1 WEG stehen einer derartigen Regelung nicht entgegen. Sie findet ihre Rechtfertigung darin, dass die Miteigentümer des Teileigentums Sammelparkanlage durch den damit verbundenen Miteigentumsanteil in das Gemeinschaftsverhältnis aller Wohnungs- und Teileigentümer eingebunden sind und deshalb einverständlich auch solche Regelungen treffen können, die nur einzelne Sondereigentumseinheiten betreffen (vgl. BayObLGZ a.a.O.).

Gegen die Zulässigkeit einer derartigen Regelung spricht des weiteren nicht, dass daneben auch die Möglichkeit einer Benutzungsregelung gemäß § 1010 BGB eröffnet wäre. Vielmehr muss die Wahl der Ausgestaltung den Beteiligten überlassen bleiben. Dam...