OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 23.01.2006 - 20 W 195/03

Leitsatz (amtlich)

Bei einem nicht durch Auslegung lösbaren Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan wird ein Sondernutzungsrecht mit dinglicher Wirkung nicht wirksam begründet. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Dachfläche umfasst ohne ausdrückliche Gestattung nicht den Ausbau als Dachterrasse.

Normenkette

BGB §§ 133, 157; WEG § 7 Abs. 3, §§ 8, 10, 22 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Beschluss vom 23.04.2003; Aktenzeichen 4 T 91/03)

AG Wiesbaden (Aktenzeichen 61 UR II 64/02)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 3.000 EUR.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die Eigentümergemeinschaft X.-straße in O1. Der Antragsteller ist seit 2001 Eigentümer der Penthousewohnung Nr. a im 5. Obergeschoss der Liegenschaft, in dem sich noch eine weitere Penthousewohnung befindet. Er strebt den Ausbau von Dachflächen als Dachterrasse an.

Nach der Teilungserklärung vom 24.11.1969 gehört zu den unter Nr. 36 und 37 aufgeführten Miteigentumsanteilen der jeweils als "Dachterrassenwohnung" bezeichneten Wohnungen Nr. a und b neben dem Sondereigentum an im Einzelnen beschriebenen Räumen die "Nutzung der Dachfläche im Bereich begehbarer Terrassen" (Bl. 18 d.A.). Nach Ziff. 4.d, e der Teilungserklärung wurde gem. § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass die Miteigentümer der Wohnungen Nr. a und b das Recht haben sollen, die durch das Dach gebildete Terrasse zu nutzen in einem Umfang, der eine Beschädigung und eine Belästigung Anderer ausschließt, und dass die übrigen Wohnungs-, bzw. Teileigentümer von der Benutzung der Terrasse auf dem Dach ausgeschlossen sind (Bl. 19 d.A.). Nach dem der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 3.11.1969 zugrunde liegenden Aufteilungsplan gehört zur Wohnung Nr. a eine Loggia. Auf diesen Aufteilungsplan samt Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde bei Beantragung der Wahrung der Teilungserklärung vom 25.11.1969 im Grundbuch Bezug genommen, wie den vom LG beigezogenen Grundakten für O1 Bl. ... zu entnehmen ist. Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs von O1, Bd. ..., Bl. ..., das die Wohnung des Antragstellers betrifft, wurde auf Grund der Eintragungsbewilligung vom 24.11.1969 am 25.2.1970 u.a. eingetragen:

"Die Miteigentümer der Wohnungen nach dem Teilungsplan mit Nr. a und b, gelegen im 5. Obergeschoss haben das Recht, die durch das Dach gebildete Terrasse zu nutzen in einem Umfang, der eine Belästigung Anderer ausschließt. Die übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer sind von der Benutzung der Terrasse auf dem Dach ausgeschlossen."

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.4.2002 lehnten die Wohnungseigentümer unter TOP 4.1 mehrheitlich den Antrag des Antragstellers ab auf Zustimmung der Gemeinschaft zu einer Erweiterung der Dachterrasse auf dem Umlaufdach. Diese sollte in der Form erfolgen, dass die Dachhaut mit einer Bautenschutzmatte (8 mm) ausgekleidet wird und darauf ein Aufbau von Gehwegplatten (Kunststein) auf Stelzlagern erfolgt (Bl. 79 d.A.).

Diesen Beschluss hat der Antragsteller im vorliegenden Verfahren angefochten und einen seinem Beschlussantrag entsprechenden Verpflichtungsantrag gestellt. Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, er habe das Recht, die Dachfläche auch über die bereits ausgebaute 15 qm umfassende Terrassenfläche hinaus als Terrasse zu benutzen, da ihm nach der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht sowohl an der ausgebauten Terrasse als auch an der sonstigen Fläche des Umlaufdaches zustehe. Er habe einen Anspruch auf Nutzung der Dachfläche entsprechend seinem Sondernutzungsrecht, weshalb die Antragsgegner verpflichtet seien, ihm den beantragten Ausbau zu gestatten. Außerdem sei die Gemeinschaft zur Sanierung des Flachdaches verpflichtet, das mangelhaft sei, wie das Privatgutachten Krug ergeben habe.

Die Antragsgegner sind dem entgegengetreten und haben geltend gemacht, die Teilungserklärung sei so auszulegen, dass Sondernutzungsrechte allein an den bau-seits ausgebauten Terrassen begründet werden. Auch wenn in Ziff. 4d) der Teilungserklärung ein Nutzungsrecht für die gesamte Dachfläche eingeräumt worden sei, ergebe sich kein Anspruch auf Herstellung als Terrasse aus der Teilungserklärung. Vielmehr richte sich dieser Anspruch nach § 22 WEG und setze wegen der Beeinträchtigung der Antragsgegner Einstimmigkeit voraus.

Das AG hat mit Beschl. v. 20.1.2003 (Bl. 152-160 d.A.) die Anträge des Antragstellers zurückgewiesen.

Die Beschwerde des Antragstellers hat die Kammer in ihrem Beschl. v. 23.4. 2003 (Bl. 193-198 d.A.) zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der zu TOP 4.1 der Versammlung vom 10.4.2002 gefasste Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da dem Antragsteller kein Anspruch auf Erteilung der beantragten Zustimmung zur Terrassenerweiterung zustehe. Wie schon zuvor der Amtsrichter hat auch die Ka...