OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 22.12.2014 - 20 W 214/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuch: Auslegung einer Vollmacht

Normenkette

GBO

Verfahrensgang

AG Hanau (Beschluss vom 13.06.2014)

BGH (Aktenzeichen V ZB 13/15)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 21.04.2016; Aktenzeichen V ZB 13/15)

Tenor

Die Beschwerde des Beteiligten zu 3) wird als unzulässig verworfen.

Die Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Beschwerdewert: 157.000,- EURO

Gründe

I. Die Antragstellerin zu 1) veräußerte das eingangs bezeichnete Grundstück mit UR-Nr. Y/2014 des verfahrensbevollmächtigten Notars an die Antragsteller zu 2). In § 9 des Kaufvertrages ist vorgesehen, dass die Antragstellerin zu 1) bei der Finanzierung des Kaufpreises mitwirkt, wobei der Kaufgegenstand nur mit Grundpfandrechten bis zum Kaufpreis zzgl. bis zu 20 % fälliger Zinsen p. a. und einer einmalig fälligen Nebenleistung von 10 % belastet und der Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer unterworfen werden darf. Des Weiteren ist vorgesehen, dass die Sicherheiten ausschließlich zur Finanzierung des Kaufpreises und der Vertragsabwicklung dienen, die den Grundpfandrechten zugrunde liegenden Valutierungsansprüche an die Verkäuferin abgetreten werden und die aus den Sicherheiten Berechtigten nur nach Maßgabe dieses Vertrages auszahlen dürfen. Nach § 10 des Vertrages unterliegen die Ansprüche aus dem Kaufvertrag einem Abtretungsverbot. In § 13 wird jedem Käufer einzeln Vollmacht erteilt zur Vertretung aller Beteiligten bei der Bestellung von Grundpfandrechten zur Finanzierung des Kaufpreises nach Maßgabe der vereinbarten Kaufpreisfinanzierung und Unterwerfung des Vertragsgegenstandes unter die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer. Wegen der Einzelheiten wird auf den in der Grundakte befindlichen notariellen Kaufvertrag Bezug genommen.

Im Grundbuch wurde antragsgemäß am 2.5.2014 für die Antragsteller zu 2) eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen.

Mit Schreiben vom 16.5.2014 reichte der verfahrensbevollmächtigte Notar die 1. Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde UR-Nr. Y/2014 u.a. mit dem Antrag auf Wahrung der Grundschuld im Grundbuch ein. In dieser Grundschuldbestellungsurkunde, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten ebenfalls Bezug genommen wird, bestellten die Antragsteller zu 2) zugleich handelnd für die Antragstellerin zu 1) im Rahmen und gemäß der im Kaufvertrag erteilten Vollmacht für die A-Bank O1 eine Buchgrundschuld über 157.000,- EUR nebst 11 % Zinsen mit dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung unter persönlicher eigener Haftungsübernahme.

Der in Urlaubsvertretung tätige Rechtspfleger des Grundbuchamtes wies mit Verfügungen vom 20. und 27.5.2014 - soweit noch verfahrensgegenständlich - darauf hin, dass nicht erkennbar sei, dass die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt sei. Deshalb müsse die Grundschuldbestellungsurkunde um die Offenlegung der Abtretung der Darlehensvaluta und der ersten Zweckbestimmung ergänzt oder alternativ die Grundschuldbestellung durch die Verkäuferin genehmigt werden. Dem widersprach der Notar mit Schreiben vom 23. und 28.5.2014, mit welchen er insbesondere geltend machte, es sei ausreichend, dass der Kaufvertrag die Abtretung und die Vollmacht enthalte, da eingangs der Grundschuldbestellungsurkunde ausdrücklich auf die Vollmacht Bezug genommen sei.

Sodann wies der Rechtspfleger den Eintragungsantrag mit Beschluss vom 13.6.2014, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, zurück. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es fehle am Nachweis der Vertretungsmacht, da die Vollmacht im Kaufvertrag im Außenverhältnis nicht zweifelsfrei unbeschränkt erteilt worden sei. Es fehle die Offenlegung der Valutenabtretung, die Wiedergabe der Zahlungsanweisung und die Zweckbestimmung in der Grundschuldbestellungsurkunde in der Weise, dass dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO die Beachtung der Einschränkung der Finanzierungsvollmacht nachgewiesen sei.

Gegen den Zurückweisungsbeschluss legte der verfahrensbevollmächtigte Notar ausdrücklich aus eigenem Recht und namens der Beteiligten Beschwerde ein. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, der Rechtspfleger, der den Zurückweisungsbeschluss erlassen habe, sei unzuständig gewesen, weil er lediglich die eigentlich zuständige Rechtspflegerin vertreten habe, die ab 2.6.2014 und damit zum Zeitpunkt des Erlasses des Beschlusses bereits wieder aus dem Urlaub zurückgekehrt sei. Die Zurückweisung sei auch in der Sache nicht berechtigt, da eine weitere Aufnahme von Zweckbestimmungserklärungen in die Grundschuldbestellungsurkunde zum Zwecke der Überprüfung durch das Grundbuchamt über die eingangs vorhandene Bezugnahme auf die Vollmacht aus dem Kaufvertrag hinaus nicht erforderlich sei. Die Einschränkungen seien auch für die Gläubigerin offensichtlich, da diese ohne vollständige Kenntnis der Vollmacht aus dem Kaufvertrag nicht realistisch anders handeln könne. Das Grundbuchamt überschreite seine Prüfungskompeten...