OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 20.03.2006 - 20 W 430/04

Leitsatz (amtlich)

1. Bei der Änderung einer Hausordnung haben die Wohnungseigentümer ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.

2. Zur Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft, Regelungen in die Hausordnung aufzunehmen, die dem Brandschutz dienen.

Normenkette

WEG §§ 21, 43

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-13 T 20/04)

Gründe

Die Antragsteller sind Mitglieder der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verfügt über eine Hausordnung die bis zum 23.6.2003 unter Nr. 3 "Brandschutz" folgende Bestimmung beinhaltete:

"Die Brandschutztüren sind geschlossen zu halten und dürfen auch nicht kurzfristig blockiert werden."

Seit einigen Jahren ist die Einhaltung der vorgenannten Bestimmung problematisch. Es kommt immer wieder vor, dass Bewohner der Liegenschaft die Brandschutztüren bzw. Rauchschutztüren offen halten, beispielsweise durch die Benutzung von Keilen, Blumenkübeln oder Standaschern. Deshalb beschwerten sich die Antragsteller bei der Hausverwaltung sowie beim Kreisbauamt des ...-Kreises. Das Kreisbauamt erließ am 26.3.2001 eine Mängelverfügung, in der u.a. folgende Punkte aufgeführt waren:

"Punkt 3

Die vorhandenen Brandschutztüren sind gangbar zu machen, damit ihre selbstschließende Funktion auf Dauer gewährleistet ist.

Punkt 4

Brandschutztüren dürfen nicht durch Keile, Haken und dergleichen oder durch das Davorstellen von Gegenständen offen gehalten werden, auch wenn dies nur kurzfristig erfolgt. Gemäß den bauaufsichtlichen Bestimmungen müssen Brandschutztüren ständig geschlossen (nicht abgeschlossen) werden. Der Betreiber der baulichen Anlage hat durch entsprechende Maßnahmen, z.B. Anweisungen an das Personal, sicherzustellen, dass Brandschutztüren geschlossen werden.

Punkt 6

Die Standascher sowie Blumenkübel im Treppenhaus und Vorraum sind dauerhaft zu entfernen."

Am 23.7.2001 teilte das Kreisbauamt der weiteren Beteiligten noch einmal mit, dass sowohl die Brandschutztüren als auch die Rauchschutztüren stets geschlossen zu halten seien. Ferner teilte es mit gleichem Datum auch den Antragstellern den Inhalt der Punkte 3, 4 und 6 der Mängelverfügung mit.

Mit Schreiben vom 17.9.2001 wandte sich das Kreisbauamt erneut an die weitere Beteiligte und erinnerte an die Erledigung diverser Punkte der Mängelverfügung vom 26.3.2001, die noch nicht erfüllt waren. Hierin waren u.a. die Punkte 3 und 4, nicht jedoch 6 enthalten.

Mit Schreiben vom 17.6.2003 empfahl das Kreisbauamt der Verwaltung - der weiteren Beteiligten -, in die Bestimmung der Hausordnung der Liegenschaft, in der es lediglich heißt, dass die Brandschutztüren geschlossen zu halten seien, die Rauchschutztüren ebenfalls aufzunehmen. Die Verwalterin wies daraufhin den Hausmeister der Liegenschaft an, dafür zu sorgen, dass die Türen geschlossen gehalten werden und auch dafür zu sorgen, dass Gegenstände, die in den Hausfluren zum Offenhalten von Türen deponiert wurden, entfernt werden. Darüber hinaus wurden auch die Bewohner aufgefordert, die Türen geschlossen zu halten.

Mit Schreiben vom 23.5.2003 lud die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung am 23.6.2003 ein; unter TOP 6 ist das Thema Brandschutz aufgeführt. Mit Schreiben vom 24.5.2003 stellte der Antragsteller folgenden Antrag zur Tagesordnung:

"Sowohl die Brandschutztüren - als auch die Rauchschutztüren (Schilder beachten) sind geschlossen zu halten und dürfen nicht durch Keile, Haken und dergleichen oder durch das Davorstellen von Gegenständen - auch nicht kurzfristig - offen gehalten werden. Standascher sowie Blumenkübel und sonstige Gegenstände, auch solche, die zum dauerhaften Offenstellen der Brand- und Rauchschutztüren geeignet sind (wie z.B. Keile etc.) dürfen weder in den Treppenräumen noch in den Vorräumen noch auf den Fluchtbalkonen deponiert werden. Zählerschränke dürfen nicht als Abstellräume genutzt werden."

Dieser Antrag wurde in der Eigentümerversammlung nicht behandelt. Es wurde unter TOP 6 vielmehr der Beschluss gefasst, den zweiten Satz in Punkt 3 der Hausordnung wie folgt zu ändern:

"Die Brandschutztüren und Rauchabschnittstüren zu den Fluren von den Wohnungen sind stets geschlossen zu halten und dürfen auch nicht kurzzeitig blockiert werden."

Die Antragsteller haben die Ansicht vertreten, ihr im Schreiben vom 24.5.2003 enthaltener Antrag hätte in der Eigentümerversammlung behandelt werden müssen.

Sie haben weiter die Meinung vertreten, der unter TOP 6 gefasste Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Aufgrund der Tatsache, dass die Brand- und Rauchschutztüren immer wieder offen gehalten würden, liege eine erhebliche Gefährdung vor. Die Antragsgegner müssten daher angehalten werden, dieses Verhalten künftig zu unterlassen. Hierzu sei eine Änderung der Hausordnung erforderlich, die den Bewohnern hinreichend verdeutliche, dass auf jeden Fall das Offenstehen der Türen verboten sei. Au...