OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 19.11.1993 - 20 W 376/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Veräußerungszustimmung des Verwalters

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 65 UR II 267/90 WEG)

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2/9 T 115/92)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß in teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind und der Geschäfts- und Beschwerdewert 29.041,61 DM beträgt.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Beteiligte zu 1. zu tragen; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 29.041,61 DM.

Gründe

Das zulässige Rechtsmittel ist in der Hauptsache nicht begründet. Der angefochtene Beschluß ist im Ergebnis, wonach es an einem wichtigen Grund für die Versagung der Zusimmtung fehlt (Nr. 2 der Hausordnung, § 12 II 1 WEG), aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß ein wichtiger Grund nach dem Zweck der in § 12 WEG geregelten Veräußerungsbeschränkung nur vorliegt, wenn ersichtlich ist, daß der Erwerber rechtlich geschützte Gemeinschaftsinteressen verletzen wird, wobei die Unzumutbarkeit des Eintritts des Erwerbers in die Gemeinschaft ihre Ursache in seiner persönlichen oder wirtschaftlichen Unzuverlässigkeit haben muß (Senatsbeschluß 20 W 209/82 vom 25.10.1982; BayObLG ZMR 88, 106; OLG Hamm OLGZ 92, 295/299; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 7; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 12 Rn. 32; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 12 Rn. 5a; Bärmann/Pick, WEG, 12. Aufl., § 12 Rn. 10; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl.; Rn. 58; Deckert ETW 4, 54 b; Erman/Ganten, BGB, 9. Aufl., § 12 WEG Rn. 1a).

Soweit der Beteiligte zu 1. unter Hinweis auf das Schreiben der Erwerberin B vom 16.02.1988 Zweifel daran erhoben hat, daß sie ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Gemeinschaftsverhältnis erfüllen wird, hat das Landgericht richtig darauf hingewiesen, daß hierauf die Verweigerung der Zustimmung nicht gestützt werden kann, weil nicht die Käuferin B, sondern der Beteiligte zu 3. für alle bis zur Eigentumsumschreibung fälligen Wohngeldbeträge nach § 16 WEG haftet (Palandt-Bassenge, BGB, 52. Aufl., § 16 WEG Rn. 20 m.w.N.). Der mit Schriftsatz vom 05.08.1993 gehaltene Vortrag des Beteiligten zu 1. ist neu und kann schon deswegen in der Rechtsbeschwerdeinstanz keine Berücksichtigung finden (§§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 561 ZPO). Danach liegen Versagungsgründe in der Person des Erwerbers nicht vor.

Im übrigen kann die Frage, ob der notarielle Kaufvertrag vom 26.02.1988 wegen Formmangels nichtig ist (§§ 313, 125 BGB), was das Landgericht verneint hat, dahingestellt bleiben. Der Senat ist nämlich der Auffassung, daß die Zustimmungsberechtigten (Miteigentümer oder Verwalter) sich bei der Prüfung ihrer Zustimmung nur an der Person des Erwerbers orientieren dürfen und nicht auch am sonstigen Inhalt der notariellen Urkunde. Dies folgt, vom Landgericht offengelassen, daraus, daß § 12 II 1 WEG im Hinblick auf das grundsätzlich freie Verfügungsrecht des Wohnungseigentümers eng auszulegen ist und gemessen am Zweck der Veräußerungsbeschränkung (persönliches und wirtschaftliches Einvernehmen der Wohnungseigentümer) keine neuen Versagungsgründe geschaffen werden dürfen (vgl. BayObLG DWE 93, 122; OLG Hamm DWE 93, 72; Erman/Ganten, a.a.O., Deckert ETW 2, 1553; vgl. auch die Regelung in den §§ 5, 7 Erbbau VO).

Die weitere Beschwerde war danach mit den Nebenentscheidungen aus den §§ 47, 48 II WEG zurückzuweisen.

Der Senat hat die Kostenentscheidung des Landgerichts abgeändert, weil § 47 WEG eine Sonderregelung zu § 13 a I 2 FGG darstellt und die Erstattung außergerichtlicher Kosten ein Ausnahmefall bleiben muß (vgl. OLG Frankfurt OLGZ 80, 82 für die säumige Wohngeldzahlung), der hier nicht vorliegt.

Beim Geschäfts- und Beschwerdewert folgt der Senat unter Aufgabe seiner vom Landgericht zitierten bisherigen Rechtssprechung (Senatsbeschluß) 20 W 36/87 vom 10.03.1987) der neueren Rechtsprechung, die aus Gründen eines effektiven gerichtlichen Schutzes, der verlangt, daß ein gerichtliches Verfahren zu Kosten zu gewährleisten ist, die nicht außer Verhältnis zum Verfahrensanlaß stehen, nicht mehr auf den vollen Kaufpreis des zustimmungsbedürftigen Vertrages abstellt, sondern nur auf einen Teil von etwa 10 – 20 % dieses Preises (KG ZMR 90, 68; BayObLG WuM 90, 165; OLG Hamm, NJW – RR 92, 785).

Fundstellen

Dokument-Index HI555726