OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 17.01.1985 - 20 W 94/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Bei Schadensursache im Gemeinschaftseigentum keine Haftung der Gemeinschaft ohne Verschulden für Schäden am Sondereigentum

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 62 UR II 3/82)

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2/9 T 939/83)

Tenor

Die weitere Beschwerde des Antragstellers und die Anschlußbeschwerde der Antragsgegner zu 1) werden zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben der Antragsteller 3/4, die Antragsgegner zu 1) 1/4 zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert: 4.446,65 DM.

Gründe

Wegen des Sachverhalts wird auf dessen Darstellung in den Gründen des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen.

Die weitere Beschwerde und die Anschlußbeschwerde, die den gleichen Formvorschriften (§ 29 FGG) wie die weitere Beschwerde unterliegt (OLG Frankfurt DWE 84, 126), sind zulässig; der Geschäftsführer der Antragsgegnerin zu 2), …, ist zugelassener Rechtsanwalt (vgl. dazu KG OLGZ 1966, 607). Beide Rechtsmittel sind aber in der Sache nicht begründet. Der angefochtene Beschluß ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Bei der Eigenhaftung der Antragsgegner zu 1) aus Vertrag oder Delikt (vgl. Bärmann-Pick-Merle, WEG, 5. Aufl., § 21 Rdnr. 62) hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, daß sich für die Zeit der Dachreparatur vom 29.12.1980 bis Mitte August 1981, in der sich der Antragsteller allein mit der Antragsgegnerin zu 2) ins Benehmen gesetzt hat, keine Anhaltspunkte für eine schuldhafte Pflichtverletzung der Antragsgegner zu 1) ergeben. Gerade weil die Verwaltung, der zuerst die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt (§ 27 I 2 WEG), bereits eingeschaltet war, kann für diese Zeit eine Verletzung der Pflicht zur Mitwirkung bei notwendigen Verwaltungsmaßnahmen (§ 21 IV WEG), etwa die Veranlassung der Verwaltung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung oder zur Vergabe eines Sanierungsauftrages (vgl. den Senatsbeschluß 20 W 309/83 vom 6.1.1984) nicht festgestellt werden.

Dies gilt auch für die Zeit vor dem Schadenseintritt, soweit der Antragsteller meint, die Antragsgegner zu 1) hätten eine regelmäßige Überprüfung des Daches auf mögliche Schadstellen – etwa alle fünf Jahre – nicht vorgenommen oder veranlaßt. Hier übersieht der Antragsteller, worauf auch das Landgericht hinweist, daß die Wohnungseigentümer auch eine solche Verpflichtung wie die Instandhaltung insgesamt in Übereinstimmung mit dem Gesetz (§ 27 I 2, 3 WEG) der Antragsgegnerin zu 2) übertragen haben (§ 7 I, IV Gemeinschaftsordnung), so daß sich ein Schadensersatzanspruch im Falle schuldhafter Pflichtverletzung gegen den Verwalter richtet (Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 21 Rdnr. 20; Bärmann-Pick-Merle, a.a.O., § 21 Rdnr. 63; Palandt-Bassenge, BGB, 44 Aufl., § 13 WEG Anm. 1 c), den der Antragsteller hier aber ab der Erstbeschwerde nicht mehr in Anspruch nehmen will. Danach kann für den einzelnen Wohnungseigentümer keine Pflicht mehr bestehen, ständig oder auch in zeitlichen Abständen den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums zu überwachen, wenn er auch verpflichtet sein dürfte, erkannte Mängel dem Verwalter mitzuteilen (Weitnauer, a.a.O., § 21 Rdnr. 20).

Hieraus folgt weiter, daß der Antragsteller seinen Ersatzanspruch auch nicht auf § 836 BGB stützen kann. Selbst wenn entgegen der Annahme des Landgerichts, das diese Anspruchsgrundlage schon tatbestandlich nicht für gegeben hält, die Wasserdurchlässigkeit eines Daches der Ablösung von Teilen des Gebäudes gleichgestellt werden könnte (vgl. für einen Wasserrohrbruch: BGH NJW 71, 607, 609), würde es wegen der Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Verwalter an dem von § 836 BGB vermuteten Verschulden der Antragsgegner zu 1) fehlen (vgl. Palandt-Thomas, a.a.O., § 836 Anm. 8). Einen Entlastungsbeweis (§ 836 I 2 BGB) müssen die Antragsgegner zu 1) nicht führen; wegen des Amtsermittlungsgrundsatzes kennt das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, anders als der Zivilprozeß, auch in echten Streitsachen keine Beweislastregeln (Bärmann-Pick-Merle, a.a.O., vor § 43 Rdnr. 28).

Das Landgericht hat auch zutreffend eine Haftung ohne Verschulden der Antragsgegner zu 1) abgelehnt. Ob dieses Ergebnis mit dem Landgericht aus § 16 II WEG gewonnen werden kann, weil hieraus deutlich werde, daß die Gefahrengemeinschaft der wohnungseigentümer nur hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums bestehe, kann dahingestellt bleiben. Es fehlt jedenfalls an einer positivrechtlichen Vorschrift, die für Fälle der vorliegenden Art eine Zufalls- oder Gefährdungshaftung normiert (vgl. Weitnauer, a.a.O., § 13 Rdnr. 4; Bärmann-Pick-Merle, a.a.O., § 13 Rdnr. 201). Auch § 242 BGB zwingt nicht dazu, hier eine Haftung ohne Verschulden anzunehmen. Mangels gesetzlicher Regelung oder abweichender Vereinbarungen im Rahmen der Vertragsfreiheit der Wohnungseigentümer sind gewisse Unzuträglichkeiten hinzunehmen, wie beispielsweise auch die, daß bei einer Mehrhausanlage Miteigentümer im Rahmen von § 16 WEG zur Z...