OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 11.04.2011 - 20 W 69/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erforderlichkeit der Zustimmung der Gläubiger bei Aufteilung nach § 8 WEG

Leitsatz (amtlich)

Bereits zur Aufteilung gem. § 8 WEG ist die Zustimmung der Gläubiger der auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte erforderlich.

Normenkette

GBO §§ 18-19; BGB §§ 876-877; WoEigG §§ 8-10

Verfahrensgang

AG Bensheim (Beschluss vom 27.01.2011)

AG Bensheim (Verfügung vom 27.12.2010)

AG Bensheim (Verfügung vom 06.12.2010)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 09.02.2012; Aktenzeichen V ZB 95/11)

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten Beschwerdeverfahrens.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Der Beschwerdewert wird auf 1.000 EUR festgesetzt.

Gründe

Der Antragsteller ist seit 1996 als Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes eingetragen. In Abt. III sind als lfde. Nr. 9-12 Briefgrundschulden für die A-Versicherung aG, als lfde. Nr. 13 eine Buchgrundschuld für die B-Bank sowie als lfde. Nr. 14 eine Sicherungshypothek für die C-GmbH & Co. KG eingetragen. In Abt. II wurde am 3.3.2011 ein Zwangsversteigerungsvermerk (43 K. - AG Bensheim) eingetragen.

Durch zu UR-Nr .../2010 des Verfahrensbevollmächtigten vom 24.11.2010 beglaubigte Erklärung hat der Antragsteller das betroffene Grundstück gem. § 8 Abs. 1 WEG geteilt und die Eintragung der Aufteilung sowie der Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch bewilligt und beantragt.

Unter dem 3.11.2010 hat der Verfahrensbevollmächtigte die Teilungserklärung vom 24.11.2010, verbunden mit dem Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitserklärung, dem Grundbuchamt zum Vollzug eingereicht.

Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung vom 6.12.2010 neben einer inzwischen durch eine Nachtragsurkunde erledigten Beanstandung die Zustimmung der nach Abt. III Nr. 9-14 dinglich Berechtigten in der Form des § 29 GBO verlangt, da diese gem. §§ 876, 877 BGB durch die Möglichkeit eines Rangverlustes infolge der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche in einem möglichen Zwangsversteigerungsverfahren rechtlich betroffen und ihre Zustimmung daher erforderlich sei. Diese Auffassung hat die Rechtspflegerin in einer weiteren Zwischenverfügung vom 27.12.2010 auch nach Vorlage eines Beschlusses des KG vom 30.11.2010 - 1 W 455/10-, worin keine Zustimmungsbedürftigkeit angenommen wurde, aufrechterhalten mit Ausnahme der zwischenzeitlich vorgelegten Zustimmung der B-Bank.

Dagegen richtet sich die Beschwerde des Antragstellers, mit der vorgetragen wird, es bestünde keine Zustimmungsbedürftigkeit. Ein rechtlicher Nachteil i.S.d. §§ 876, 877 BGB durch den Rangverlust nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sei nicht bereits in der Aufteilung, sondern erst in der späteren Erstveräußerung eines Wohnungseigentumsrechts zu erblicken, da erst dadurch eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstehe. Bei der Veräußerung sei aber schon wegen der Lastenfreistellung oder Schuldübernahme eine Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich.

Mit Beschluss vom 27.1.2011 hat die Grundbuchrechtspflegerin der Beschwerde nicht abgeholfen aus den Gründen der angefochtenen Zwischenverfügung und sich der Rechtsansicht des KG nicht angeschlossen.

Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG i.V.m. § 72 GBO gem. § 75 GBO das OLG zu entscheiden hat, ist zulässig.

Sie ist aber nicht begründet. Zu Recht hat die Grundbuchrechtspflegerin die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger zu der Vollziehung der Teilungserklärung verlangt.

Nach heute wohl einhelliger Auffassung sind die §§ 876, 877 BGB, wonach zur Inhaltsänderung eines Grundstücksrechts die Zustimmung von Drittberechtigten erforderlich ist, auf die Begründung von Wohnungseigentum entsprechend anwendbar. Auf Grund der Veränderungen hinsichtlich Inhalt und Umfang der dinglichen Rechtsmacht des Eigentümers durch die Aufteilung, wie sie dadurch zum Ausdruck kommt, dass gem. § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG der Inhalt des Sondereigentums durch Vereinbarung gestaltet werden kann, ist in der Teilung nach § 8 WEG auch zumindest eine verfügungsähnliche Rechtshandlung zu sehen (Bärmann/Armbrüster: WEG, 11. Aufl., § 2 Rz. 31). Aus der materiell-rechtlichen Notwendigkeit der Zustimmung nach §§ 876, 877 BGB folgt die verfahrensrechtlich erforderliche Zustimmungsbewilligung nach § 19 GBO.

Allerdings entspricht es bisher ganz herrschender Meinung (OLG Hamm FGPrax 1998 =Rpfleger 1998, 154; BayObLG Rpfleger 1986, 177; Demharter: GBO, 27. Aufl., Anhang zu § 3 Rz. 17 und 18; Meikel/Morvilius: Grundbuchrecht, 10. Aufl., Einl. C, Rz. 120; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rz. 2849), dass für die Teilung nach § 8 WEG nicht die Zustimmung der Gläubiger der auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte erforderlich ist, da deren Rechte nach der Teilung zu Gesamtrechten werden, bestehend an den neu gebildeten Miteigentumsanteilen (§§ 1132 Abs. 1 Satz 1, 1192 Abs. 1 BGB) mit der Folge, dass die Gläubiger sowohl alle als auch einzelne Ant...