OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 10.11.2010 - 20 W 309/07

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Beschluss vom 11.07.2007; Aktenzeichen 19 T 639/07)

Tenor

Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des AG Offenbach am Main -41 II ...- vom 22.11.2006 werden aufgehoben und die Sache zur erneuten Überprüfung und Entscheidung an das AG Offenbach am Main -Wohnungseigentumsgericht- zurückverwiesen. Diesem wird auch die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde übertragen.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 26.085,40 EUR

Gründe

Die Antragstellerin ist die Eigentümergemeinschaft A-Straße ... in O1, für die die Teilungserklärung der damaligen Eigentümerin gem. § 8 WEG vom 26.9.1991 (Bl. 38-70 d.A.) gilt.

Die zur Teilungserklärung gehörende Gemeinschaftsordnung (im weiteren GO) sieht unter § 14, der die Lasten des Sonder- und Gemeinschaftseigentums betrifft, u.a. vor:

"... Werden am gemeinschaftlichen Eigentum Reparaturen mit einem Wert von über DM 10.000,- ausgeführt, so hat der Verwalter Anspruch auf eine zusätzliche Vergütung. Diese berechnet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)."

Nach § 14 Ziff. 6 kann eine Änderung der Gemeinschaftsordnung nur mit einer Stimmenmehrheit von drei Vierteln der anwesenden oder durch Vollmacht vertretenen Miteigentümern erfolgen. In § 20 der GO wurde zum ersten Verwalter eine Firma B bestellt.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.5.2001 wurde der Antragsgegner ab 1.1.2002 zum Verwalter bestellt. Ob ein vom 13.11.2001 datierender Verwaltervertrag, für dessen Inhalt auf Bl. 30-37 d.A. Bezug genommen wird, wirksam zustande kam, ist nach dem Vortrag der Beteiligten streitig. In diesem Vertrag war für die Abwicklung von Sanierungsmaßnahmen mit einem Kostenrahmen von mehr als 50.000 DM ein zusätzliches Honorar für den Verwalter i.H.v. 1.5 % der Sanierungskosten vorgesehen (Bl. 34 d.A.).

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.6.2005 fassten die Wohnungseigentümer u.a. zu TOP 4 den Beschluss, dass der mit dem Antragsgegner bestehende Verwaltervertrag fristgerecht zum 31.12.2005 gekündigt werden solle, um die Konditionen neu verhandeln zu können. Der Antragsgegner wies darauf hin, dass er im Falle einer Vertragskündigung für eine Wiederwahl nicht zur Verfügung stehe (Bl. 9 d.A.).

Mit Rechnungen vom 25.07., 31.07., 06.08. und 13.8.2005 stellte der Antragsgegner Vergütungen im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit bei der Sanierung der Trinkwasserleitungen durch die Fa. C der Antragstellerin in Rechnung (Bl. 15-19 d.A.). In einer Rechnung vom 13.8.2005 (Bl. 20 d.A.) stellte der Antragsgegner für die Abwicklung der Rohrsanierungsarbeiten weitere 1,5 % aus der Nettoauftragssumme von 135.093,13 EUR, gestützt auf § 5 Ziff. 7 des Verwaltervertrags, in Rechnung. Weitere Rechnungen vom 20.08., 28.08., 03.09.,10.09. und 9.12.2005 betrafen Tätigkeiten des Antragsgegners bei der Sanierung der Blitzschutzanlage (Bl. 21 d.A.), der Abdichtung von Dachaufbauten und der Waschbetonfassade (Bl. 22 d.A.), der Behebung eines Leitungswasserschadens (Bl. 23 d.A.), der Müllplatzsanierung (Bl. 24 d.A.) sowie einer Zaunreparatur (Bl. 25 d.A.). Bis auf die Rechnung vom 13.8.2005 wird in allen übrigen Rechnungen auf § 14 Ziff. 3 der GO Bezug genommen und die Berechnung erfolgt nach der HOAI. Den Gesamtbetrag von 26.085, 40 EUR entnahm der Antragsgegner während noch laufender Verwaltungstätigkeit dem Konto der Antragstellerin, die im vorliegenden Verfahren die Rückzahlung begehrt, nachdem zu TOP 7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.5.2006 (Bl. 14 d.A.) die gerichtliche Geltendmachung beschlossen worden war.

Die Antragstellerin hat die Auffassung vertreten, dass der Antragsgegner die streitgegenständlichen Zusatzvergütungen ohne Rechtsgrund erlangt habe, da die Reglung in § 14 Ziff. 3 der GO keine Anspruchsgrundlage darstelle.

Diese Regelung habe nur die erste in der Teilungserklärung bestellte Verwalterin betroffen, auch sei auf Grund der starren Wertgrenze inzwischen der Wegfall der Geschäftsgrundlage eingetreten. Davon abgesehen habe eine Umsetzung dieser Regelung durch eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen müssen, nach übereinstimmendem Vortrag wurde aber im Zusammenhang mit der Beschlussfassung über die jeweiligen Sanierungsmaßnahmen weder auf die Zusatzvergütungen hingewiesen, noch die Sondervergütungen beschlossen.

Weiter hat die Antragstellerin mit Nichtwissen bestritten, dass der Antragsgegner die Leistungen entsprechend der HOAI erbracht habe bzw. dass er als Diplombetriebswirt dazu in der Lage sei bzw. dass der Leistungsumfang die gesetzliche Verpflichtung des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG überschreite.

Die Antragstellerin hat beantragt, dem Antragsgegner aufzugeben, an die Antragstellerin 26.086 EUR nebst 5 % hieraus über dem Basiszinssatz seit dem 1.3.2006 zu zahlen.

Der Antragsgegner hat beantragt den Antrag zurückzuweisen.

Der Antragsgegner ist dem Vortrag der Antragstellerin entgegengetreten und hat die Auffassung vertreten, die streitgegenständlichen Sondervergütungen s...