OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 06.09.1994 - 20 REMiet 1/93

Verfahrensgang

AG Kassel (Aktenzeichen 802 C 616/92)

LG Kassel (Aktenzeichen 1 S 460/92)

Tenor

Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs, bestreitet sodann der Mieter den behaupteten Kündigungsgrund und schließen die Parteien schließlich unter Aufrechterhaltung ihrer wechselseitigen Standpunkte einen außergerichtlichen oder gerichtlichen Vergleich, in dem sich der Mieter zur vorzeitigen Räumung bei Erbringung einer nicht unbedeutenden Gegenleistung durch den Vermieter (beispielsweise: Zahlung eines Abstandsbetrages oder Verzicht auf Schönheitsreparaturen) verpflichtet, so steht dem Mieter nach Räumung auch dann kein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, wenn sich nachträglich herausstellt, daß der Eigenbedarf des Vermieters bis zum Abschluß des Vergleichs nicht bestanden hat, sofern durch den Vergleich gerade der Streit darüber beigelegt worden ist, ob der behauptete Eigenbedarf gegeben war.

Die Frage, ob und wann dies der Fall ist, richtet sich nach den jeweils umfassend zu würdigenden Umständen des Einzelfalles und ist daher einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.

Tatbestand

I.

Die Kläger begehren von den Beklagten Schadensersatz wegen einer Eigenbedarfskündigung, bei der nach dem Vortrag der Kläger der Eigenbedarf der Beklagten nur vorgetäuscht war. Sie hatten mit Mietvertrag vom 29.7.1974 zum 1.1.1975 von den Beklagten im Haus … in … eine Dreizimmerwohnung im zweiten Obergeschoß gemietet. Durch Anwaltsschreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 30.3.1990 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis mit den Klägern zum 31.3.1991. Durch weiteres Anwaltsschreiben vom gleichen Tag kündigten sie das Mietverhältnis mit einem anderen Mieter – dem Zeugen … – einer Wohnung in demselben Haus zum 31.12.1990. Beide Kündigungen waren damit begründet, daß die beiden im Jahre 1961 geborenen Töchter der Beklagten – die Zeuginnen … und … –, die bisher in … wohnten, in … arbeiten und mit ihrem jeweiligen Verlobten in die gekündigte Wohnung einziehen wollten. Daraufhin schalteten die Kläger zu ihrer Rechtsberatung den örtlichen Mieterverein ein. Dieser schrieb namens der Kläger unter dem 4.5.1990 an die Prozeßbevollmächtigten der Beklagten, die Kläger hätten erhebliche Bedenken gegen die Wirksamkeit der Kündigung. Die Bedenken wurden mit dem Vortrag begründet, die Kläger hätten einen Mietvertrag mit der Firma … geschlossen, der noch immer bestehe. Im übrigen benötigten die beiden Töchter der Beklagten, deren Verlobten nicht zu den Familienangehörigen i. S. des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zählten, nur eine Wohnung, während die Beklagten zwei Wohnungen des Hauses … in … gekündigt hätten. In dem Schreiben vom 4.5.1990 heißt es weiter:

„Ungeachtet dieser Bedenken bezüglich der Wirksamkeit der Kündigung sind unsere Mitglieder aber bereit, das Mietverhältnis zu beenden. Unseren Mitgliedern ist eine andere Wohnung angeboten worden, die zum 31.7.1990 angemietet werden kann.

Wir bitten um Mitteilung, ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt einvernehmlich beendet werden kann.

Es ist sicherlich nur zu verständlich, daß unsere Mitglieder für die Bereitschaft, die Wohnung Ihrer Mandantschaft ohne eine diese bezügliche Rechtspflicht zur Verfügung zu stellen, eine Gegenleistung erwartet wird. Dies kann beispielsweise in Erstattung der Umzugskosten oder in Verzicht auf die Schönheitsreparaturen bestehen. Wir bitten um Mitteilung, ob das Mietverhältnis auf dieser Basis einvernehmlich beendet werden kann. Die Angelegenheit eilt, weil die angebotene Wohnung unseren Mitgliedern nur für wenige Tage reserviert worden ist.”

Auf dieses Schreiben ließen die Beklagten durch ihre jetzigen Prozeßbevollmächtigten unter dem 17.5.1990 wie folgt erwidern:

„Grundsätzlich ist unsere Mandantschaft bereit, das Mietverhältnis einvernehmlich zum 31.7.1990 aufzuheben. Dies ist verbunden mit einem Verzicht auf die Schönheitsreparaturen, wobei allerdings das Recht vorbehalten bleibt, Schadensersatzansprüche für solche Schäden zu stellen, die nicht dem Üblichen und normalen Abnutzungsgrad entsprechen.

Mit dieser Annahme des Angebots auf Aufhebung des Mietvertrages zum 31.7.1990 sollte jede weitere Auseinandersetzung sich erübrigen. Allerdings möchten wir vorsorglich darauf hinweisen, daß die ausgesprochene Kündigung auf jeden Fall gerichtlich durchsetzbar wäre.”

Die gerichtliche Durchsetzbarkeit des Räumungsbegehrens ließen die Beklagten mit dem Vortrag begründen, das Mietverhältnis der Kläger sei bereits vor Jahren auf die Beklagten übergeleitet worden. Jede ihrer beiden Töchter benötige eine Wohnung, zumal sie schon jetzt in jeweils eigenen Wohnungen mit ihren Verlobten bzw. Lebensgefährten wohnten.

Am 31.7.1990 zogen die Kläger aus der von ihnen innegehabten Wohnung aus und gaben sie an die Beklagten zurück. Die Beklagten ließen die Wohnung renovieren und vermieteten sie ab 1.11.1990, aber nicht an eine ihrer beiden Töchter, sondern an andere Mieter. Der Zeuge … zog aus seiner Wohnung im September 1990 aus.

Die Kläger haben mit ihrer gegen die Beklagt...