OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 02.03.1998 - 20 W 54/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eintragung einer Auflassungsvormerkung und eines Sondernutzungsrechts

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Aktenzeichen 4 T 877/97)

Tenor

Der angefochtene Beschluß und die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin bei dem Amtsgericht – Grundbuchamt – … vom 20. November 1997 werden aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, von den Bedenken seiner Zwischenverfügung abzusehen.

Der Geschäftswert für das landgerichtliche Beschwerdeverfahren und für das Verfahren der weiteren Beschwerde beträgt 5.000,– DM.

Gründe

Die Beteiligten zu 1 a und b waren als Gesellschafterinnen bürgerlichen Rechts (im folgenden als „Bauträgerin” bezeichnet) Eigentümer des Grundstücks …. Sie beabsichtigten, auf diesem Grundstück eine Eigentumswohnanlage, bestehend aus drei Häusern und einer Tiefgarage, zu errichten. Mit Teilungserklärung vom 1.11.1996 teilten sie das Eigentum in 52 Wohnungs- und -39 Teileigentumsrechte auf. In der Gemeinschaftsordnung (GO) wurden bestimmten Wohnungen näher beschriebene Sondernutzungsrechte (an Terrassen- und Gartenflächen sowie an Kellerräumen) zugewiesen.

In Abschnitt A II § 16 der GO behielt sich die Bauträgerin unter der Überschrift „Änderungsvorbehalte” das wie folgt beschriebene Recht vor:

1. Die Vertretene ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer, die vorstehenden Vereinbarungen abzuändern, zu ergänzen oder durch andere zu ersetzen, soweit sie sich auf die Innenaufteilung der Häuser A, B und C, auf die Zahl und Anordnung der PKW-Stellplätze und die Gestaltung der nicht überbauten Flächen beziehen.
2. Die Vertretene ist ferner auch berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer bestehende Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum (insbesondere an bestimmten Kellerräumen) einer anderen Sondereigentumseinheit zuzuweisen und bestehende Zuordnungen zu ändern. Die Vertretene ist in gleicher Weise auch befugt, die Flächen bestehender Sondernutzungsrechtsgegenstände zu ändern und weitere Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum zu begründen und daran bestehende Sondernutzungsrechte aufzuheben.
3. Die Vertretene ist ferner befugt, im Wege der Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 1 WEG) die Benutzung der im Teileigentum stehenden Doppelparker in der Tiefgarage zu regeln, insbesondere dahingehend, daß Erwerbern von Bruchteilen einer Teileigentumseinheit das alleinige Nutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz in der Doppelparkeranlage eingeräumt wird.

4. In bezug auf die vorstehenden Bestimmungen in diesem Paragraphen wird der Vertretenen ein Sonderrecht eingeräumt. Es erlischt mit der Veräußerung der letzten Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit (Ersterwerber) und der Stellung des Antrages auf Eigentumsumschreibung auf den Käufer dieser Einheit.

   Das Sonderrecht gestattet jedoch nicht,

   • die Lastenverteilung nach den oben genannten Untergemeinschaften abzuändern oder aufzuheben,
   • die Lastenverteilung anders zu regeln als nach den oben genannten Bestimmungen,
   • die Bildung und Zuständigkeiten der oben genannten Eigentümeruntergemeinschaften abzuändern oder aufzuheben,
   • die Summe der Miteigentumsanteile, die jeweils auf die Häuser A, B und C entfallen, abzuändern.

   Alle Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung des vorstehenden Sonderrechts trägt ausschließlich die Vertretene.

Die Teilungserklärung wurde am 6.3.1997 grundbuchamtlich vollzogen; die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher sind angelegt.

In notarieller Urkunde vom 24.10.1997 hat die Bauträgerin die beiden Dachgeschoßwohnungen des Hauses C mit den Nrn. 13 und 14 sowie zwei in der Tiefgarage gelegene PKW-Stellplätze an die Beteiligten zu 2 a und b zu je 1/2 Idealanteil verkauft, den beiden Dachgeschoßwohnungen gemäß der ihr in Abschnitt A II § 16 der GO vorbehaltenen Befugnis das mitverkaufte gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an der zwischen diesen Wohnungen liegenden (in einem als Anlage beigefügten Plan näher gekennzeichneten) Treppenhausfläche zugewiesen sowie bewilligt und beantragt, eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2 a und b und die Zuordnung des Sondernutzungsrechts an der Treppenhausfläche zu den Wohnungen C 13 und 14 in das Grundbuch einzutragen.

Der beurkundende Notar hat dem Grundbuchamt unter dem 28.10.1997 eine Ausfertigung seiner Urkunde vom 24.10.1997 mit dem Antrag vorgelegt, die bewilligte Auflassungsvormerkung und die Zuteilung des Sondernutzungsrechts an der Treppenhausfläche im Grundbuch einzutragen. Die Grundbuchrechtspflegerin hat den Eintragungsantrag durch Zwischenverfügung vom 20.11.1997 beanstandet. Sie hat die Ansicht vertreten, der gesetzlich vorgesehene Mitgebrauch der Wohnungs- und Teileigentümer an der jetzt den Wohnungen C 13 und 14 zugewiesenen Treppenhausfläche sei nicht schon durch die GO ausgeschlossen worden. Die der Bauträgerin in Abschnitt A II § 16 der GO vorbehaltene Änderungsbefugnis sei inhaltlich unbestimmt, weil sie auch im Wege der Auslegung nicht zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führe, und deshalb für eine Eintragung in das Grundbuch keine geei...