OLG Düsseldorf Urteil vom 29.01.2001 - 9 U 165/00

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 4 O 28/00)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21. Juni 2000 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert, und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die. Kläger 13.821 DM zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Grundstücke W., eingetragen im Grundbuch von V. des Amtsgerichts Wuppertal, Blatt 1038, Flur 8, Flurstücke 1604, 1605 und 1606, in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und die erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen durchzuführen. Die weitergehende Klage und die Widerklage werden abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 65,5 % und die Kläger 34,5 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte von der Verpflichtung zur Zahlung von Erbbauzinsen freigeworden ist.

Die Kläger sind als Gesamtrechtsnachfolger Eigentümer u.a. von drei Grundstücken, in W.-V., für die ihre Rechtsvorgängerin im Jahre 1967 Erbbaurechte ausgegeben hatte. Die Grundstücke lagen damals im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 72, der Wohnbebauung vorsah. In den Erbbaurechtsverträgen heißt es in § 3, die Erbbauberechtigten seien berechtigt, auf dem Erbbaugrundstück ein Einfamilienhaus zu errichten.

Die Beklagte erwarb die Erbbaurechte in der Zeit von 1975 bis 1977 im Zusammenhang mit dem seinerzeit beabsichtigten Bau der Autobahn A 31, in dessen geplanter Trasse die Grundstücke lagen. Inzwischen sind diese Pläne zum Bau der Autobahn aufgegeben worden.

Nachdem das Bauaufsichtsamt mit Schreiben vom 20. März 1987 der Beklagten mitgeteilt hatte, im Rahmen des weiterhin bestehenden Bebauungsplanes Nr. 72 könne wegen mangelnder Entsorgung eine Baugenehmigung nicht erteilt werden (es bleibe nur die Möglichkeit der Herstellung einer privaten Druckrohrleitung einschließlich Hebeanlage), stellte die Beklagte mit Wirkung vom 1. April 1987 an die Zahlung des Erbbauzinses ein.

Der Erbbauzins ist in den ursprünglichen Erbbaurechtsverträgen bestimmt mit 1 DM bzw. 1,20 DM je Quadratmeter. Dementsprechend sind in den Erbbaugrundbüchern eingetragen Erbbauzinsen von jährlich 843 DM (AG Wuppertal, Grundbuch von V., Blatt 1251, 843 qm × 1 DM), von 961,20 DM (AG Wuppertal, Grundbuch von V., Blatt 1253, 801 qm × 1,20 DM) und von 960 DM (AG Wuppertal, Grundbuch von V., Blatt 1254, 800 qm × 1,20 DM). Außerdem ist in den Grundbüchern eingetragen eine Vormerkung zur Sicherung des jeweiligen zukünftigen bedingten Anspruchs des jeweiligen Eigentümers auf Eintragung einer Erbbauzinserhöhung als Reallast – schuldrechtlich war eine Wertsicherungsklausel vereinbart worden.

Die Kläger haben gemeint, die Erbbaurechte bestünden fort. Die Bebaubarkeit der Grundstücke sei ursprünglich möglich gewesen. Im übrigen sei die Bebaubarkeit nicht Geschäftsgrundlage, sondern Inhalt der Erbbaurechte geworden. Das Risiko des Fortbestandes der Bebaubarkeit trage die Beklagte. Sie habe im übrigen selbst zu vertreten, dass die Bebaubarkeit weggefallen sei wegen des geplanten Baus der A 31. Im übrigen habe die Beklagte die Erbbaurechte auch selbst nie zur Bebauung mit Einfamilienhäusern erworben.

Die Kläger haben die Beklagte in Anspruch genommen auf Zahlung der nach der Wertsicherungsklausel erhöhten Erbbauzinsen für die Jahre 1995 bis 1999 in Höhe von 36.867,66 DM nebst 4 % Verzugszinsen vom jeweiligen Fälligkeitstermin an. Sie haben weiter gemeint, die Beklagte sei als Erbbauberechtigte gemäß § 4 der ursprünglichen Erbbaurechtsverträge verpflichtet, die Grundstücke in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und die erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen auszuführen.

Die Beklagte hat Klageabweisung und widerklagend Verurteilung der Kläger zur Zustimmung der Löschung der Erbbaurechte und der Vorkaufsrechte, hilfsweise Änderung der Erbbaurechte auf das Recht zur Errichtung gewerblicher Bauwerke.

Die Beklagte hat behauptet, sie habe die Erbbaurechte in sehr frühem Planungsstadium erworben und beabsichtigt, sie bei einem Scheitern des geplanten Baus der A 31 wieder zu veräußern. Inzwischen seien die Erbbaurechte jedoch nicht mehr mit einem Wohnhaus, sondern allenfalls gewerblich bebaubar.

Die Beklagte hat weiter gemeint, deshalb sei die Geschäftsgrundlage entfallen. Damit seien die Erbbaurechte völlig wertlos geworden. Jedenfalls liege nachträgliche Unmöglichkeit vor, so dass sie berechtigt sei, die Zahlung des Erbbauzinses zu verweigern.

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die meint, für Leistungspflichten aus dinglichen Rechten gelte der Rechtsgedanke des § 275 BGB entsprechend. Die Kläger könnten den wesentlichen Inhalt der Erbbaurechte – heute – nicht mehr gewährleisten. Jedenfalls sei die Geschäftsgrundlage weggefallen. Die Grundstücke seien für eine gewerbliche Bebauung nicht geeignet, jedenfalls nicht im ...