Brandenburgisches OLG Urteil vom 01.07.2010 - 5 U 1/09

Verfahrensgang

LG Potsdam (Entscheidung vom 28.11.2008; Aktenzeichen 1 O 292/07)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin und die Berufung des Beklagten wird das am 28. November 2008 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam (1 O 292/07) unter Zurückweisung der Berufungen der Parteien im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 12.150,72 € zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz einschließlich der Kosten des Streithelfers der Klägerin trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung aus diesem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die Klägerin und ihr Streithelfer vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leisten.

Gründe

I. Der Beklagte erwarb durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Potsdam vom 8.6.2005 als Meistbietender das im Erbbaugrundbuch von F... Blatt 14830 eingetragene Erbbaurecht, eingetragen auf dem im Grundbuch von F... Blatt 13123 eingetragenen Grundstück der Klägerin, Gemarkung F..., Flur 38, Flurstück 604. Als Teil des geringsten Gebotes blieb u. a. die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs von F..., Blatt 14830 unter laufender Nummer 2 für den jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von F... Blatt 13123 eingetragenen Grundstücks Flur 38, Nr. 604 eingetragene Erbauzinsreallast bestehen.

Inhalt des Erbbaurechts ist u.a. eine Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers, wegen deren Inhalt im Einzelnen verwiesen wird auf § 15 Ziff. 1 bis 3 der von Notar T... in B... zu UR.-Nr. 065/1996 am 3.9.1996 beurkundeten Erbbaurechtsbestellung. Hierauf gestützt teilte der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 23. Oktober 2006 mit, das Grundstück zum 11.11.2006 kaufen zu wollen. Den Kaufpreis zahlte er in Höhe von 29.880 € am 14. April 2009 auf Notaranderkonto ein.

Die Parteien streiten über die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung des Erbbauzinses in eingetragener Höhe für die Monate November 2006 bis Oktober 2008.

Mit der Widerklage verfolgt der Beklagte, soweit in zweiter Instanz noch von Belang, die Feststellung, dass der von der Beklagten vor dem Notar T... zu UR-Nr. 965/1996 geschlossene Eigentümererbbaurechtsvertrag wegen sittenwidriger Überhöhung des Erbbauzinses nichtig sei.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).

Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung des Erbbauzinses für den Zeitraum von November 2006 bis Dezember 2007 stattgegeben, den Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses für die Monate Januar bis Oktober 2008 hat das Landgericht abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Klägerin stehe aus § 1108 Abs. 1 BGB i.V.m. § 4 Abs. 2 des Erbbaurechtsvertrages vom 3. September 1996 sowie §§ 9, 9 a der Erbbaurechtsverordnung der für den Zeitraum von November 2006 bis Dezember 2007 geltend gemachte Erbbauzins (14 Monate a 506,28 €) zu. Der notarielle Erbbaurechtsvertrag vom 3. September 1996 sei entgegen der Auffassung des Beklagten nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Die von dem Beklagten angeführte Rechtssprechung, wonach bei Grundstücksgeschäften von einem besonders groben, den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung rechtfertigenden Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dann auszugehen sei, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch sei wie der Wert der Gegenleistung, beträfen Fälle eines sittenwidrigen Verhaltens gegenüber dem Geschäftspartner. Darum könne es im vorliegenden Fall der Eigentümerreallastbestellung von vorne herein nicht gehen. Die Klägerin könne nicht sich selbst gegenüber in verwerflicher Gesinnung gehandelt haben. Auch aus seinem Inhalt und Gesamtcharakter lasse sich eine Sittenwidrigkeit des Erbaurechtsvertrages nicht begründen.

Die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung des Erbbauzinses entfalle nicht schon aufgrund der mit seinem Schreiben vom 23. Oktober 2006 ausgeübten Kaufoption zum 1. November 2006. Änderungen des Leistungsumfangs der Erbauzinsverpflichtung träten erst durch Einigung und Eintragung der Änderung in das Grundbuch ein. Auch nach § 15 Abs. 1 d des Erbbaurechtsvertrages sei für den Fall der Ausübung der Kaufoption der Nutzen- und Lastenwechsel für den Monatsersten nach vertragsgemäßer Hinterlegung des Kaufpreises vorgesehen. Diese Voraussetzungen seien nicht erfüllt. Die Argumentation des Beklagten betreffend eine "Kaufzwangklausel" in dem Gebäudekaufvertrag gehe ins Leere. Für ihn als Ersteher sei allein der Grundbuchinhalt maßgebend.

Die Klage sei abzuweisen, soweit die Klägerin mit ihr Zahlung des Erbbauzinses für die Monate Januar bis Oktober 2008 verlange. Nach § 4 Abs. 5 a Erbbaurechtsverordnung könne der Erbbauberechtigte erstmals nach Ablauf des zwölften Ja...