OLG Düsseldorf Urteil vom 28.06.2001 - 14 U 26/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Frage der Gewährleistung des Verkäufers wegen Minderflächen des verkauften Grundstücks

Normenkette

BGB § 463 S. 1, § 2

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 6 O 368/00)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Duisburg vom 19.12.2000 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg. Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte wegen der Minderfläche des verkauften Grundbesitzes nicht zu, denn dem Grundstück fehlt weder eine zugesicherte Eigenschaft (§ 463 S. 1 BGB), noch hat die Beklagte einen Mangel arglistig verschwiegen (§ 463 S. 2 BGB).

Der von den Klägern unterbreitete Sachverhalt rechtfertigt nicht die Annahme, die Beklagte habe eine Größe des noch zu bildenden Neugrundstücks von ca. 680 qm zugesichert. Zugesichert ist eine Eigenschaft, wenn der Verkäufer durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Käufer zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will (vgl. Palandt/Putzo, 60. Aufl., § 459 Rz. 15). Die bloße Flächenangabe in einem Grundstückskaufvertrag stellt für sich genommen noch keine zugesicherte Eigenschaft dar. Wird eine noch nicht vermessene Geländefläche verkauft und der Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in einem maßstabgerechten Plan (durch Punkte und Linien) als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flächenmaßgabe (Zahl der Quadratmeter) bestimmt, so geht i.d.R. der objektive Inhalt sowohl der Verkäufer- wie der Käufererklärung dahin, dass bei Differenzen zwischen der angegebenen (bezifferten) und der der angegebenen Grenzziehung entsprechenden (umgrenzten) Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist (vgl. BGH, NJW-RR 1999, 1030, v. 13.6.1980 – V ZR 119/79, WM 1980, 1013 [1014]). Hat in diesem Fall der Käufer – wie hier die Kläger – den Teil des Grundstücks erhalten, der ihm nach dem Lageplan auch zustehen sollte, scheiden Gewährleistungsansprüche aus, sofern nicht aufgrund besonderer Umstände davon auszugehen ist, dass die Flächenangabe hier als Zusicherung zu verstehen sein sollte, das durch den Inhalt der Planskizze in seinen Grenzen verbindlich festgelegte Neugrundstück sei ungefähr 680 qm groß (vgl. BGH v. 27.4.1984 – V ZR 137/83, WM 1984, 941 [942]).

Solche besonderen Umstände sind nach dem Sachvortrag der Kläger nicht gegeben. Allein der vom LG für maßgeblich gehaltene Umstand, dass der Wert eines Grundstücks entscheidend von dessen Größe mitbestimmt wird, reicht für die Annahme einer Zusicherung nicht aus, sonst wäre jede Größenangabe in einem Grundstückskaufvertrag zugleich eine zugesicherte Eigenschaft. Dass die Parteien die Höhe des Kaufpreises von der Grundstücksgröße abhängig gemacht haben, haben die Kläger nicht unter Beweis gestellt. Hierfür findet sich auch kein Anhaltspunkt in dem notariellen Kaufvertrag. Verkauft werden sollte vielmehr der – den Klägern durch die vorherige Nutzung im Rahmen des Mietvertrages bekannte – Miteigentumsanteil der Beklagten an dem Gesamtgrundstück. Die Kläger hatten dabei keine Veranlassung anzunehmen, bei der angegebenen ungefähren Größe handele es sich um eine möglichst exakt ermittelte Flächenangabe. Sie machen selbst geltend, dass die Grenzen des verkauften Grundbesitzes nicht vollständig erkennbar gewesen seien, so dass sie nicht in der Lage gewesen seien, die Grundstücksfläche zu vermessen. Dann konnten sie aber auch nicht annehmen, dass die Beklagte hierzu in der Lage war. Schon das steht der Annahme einer unbedingten Einstandspflicht der Beklagten für die Grundstücksgröße entgegen. Hinzu kommt, dass sie gem. § 2 des notariellen Vertrages keine Gewähr für die Größe des verkauften Miteigentumsanteils übernommen hat. Dieser Gewährleistungsausschluss erstreckt sich auch auf die Eigentumsübertragungsverpflichtung in § 8 des notariellen Kaufvertrages, denn er bezieht sich auf „das Kaufobjekt”. Kaufobjekt ist aber auch die nach § 8 zu übertragende, noch zu vermessende Teilfläche, zumal das Grundeigentum nicht zusätzlich zu dem Miteigentumsanteil verkauft werden sollte, sondern diesem gerade entsprechen sollte, weil die Kläger im Ergebnis kein Miteigentum, sondern das Grundeigentum erwerben wollten. Danach bedurfte es ganz besonderer Umstände, um anzunehmen, dass die Beklagte für eine Grundstücksgröße von 680 qm auf jeden Fall haften wollte. Wenn nämlich die Vertragsparteien eines notariellen Grundstücksvertrages ausdrücklich vereinbart haben, dass für eine bestimmte Größe des Grundstücks die Gewährleistung ausgeschlossen werde, so ist auch bei einer wesentlichen Abweichung der Grundstücksgröße von der im Vertrag angeführten in aller Re...