OLG Düsseldorf Urteil vom 20.05.2011 - I-17 U 13/10

Verfahrensgang

LG Duisburg (Entscheidung vom 14.01.2010)

Tenor

• 1.

  Die Berufung des Beklagten gegen das am 14.1.2010 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird zurückgewiesen.

• 2.

  Die Klägerin ist der Anschlussberufung verlustig.

• 3.

  Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

• 4.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf eine Vollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin klagt gegen den Beklagten zusätzlich zur seiner ursprünglich geleisteten Zeichnungssumme an einem Immobilienfonds einen weiteren Haftungsanteil ein. Der Beklagte verteidigt sich vielfältig, insbesondere mit Gegenansprüchen aus Prospekthaftung.

Die Klägerin ist eine Treuhandgesellschaft mit Sitz in Berlin. Der Gesellschaftszweck besteht darin, sich als Registertreuhänderin treuhänderisch an geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligen mit der Folge, dass die Anleger selbst nicht ins Handelsregister eingetragen werden.

Die Klägerin ist Gesellschafterin der A. 2. Verwaltungsgesellschaft mbH und Co. K. D. OHG (im Folgenden Fondsgesellschaft). Die Fondsgesellschaft ist eine Publikumsgesellschaft mit einer Vielzahl von Anlegern, die in Berlin-Karow Immobilien errichtete und vermietete. Die Klägerin hält als Gesellschafterin der OHG treuhänderisch die Geschäftsanteile an der Fondsgesellschaft für eine Vielzahl von Anlegern. Mit Beitrittserklärung vom 24.11.1995, angenommen am 6.12.1995, trat der Beklagte, von Beruf Kaufmann, über die Klägerin als Treuhänderin der Fondsgesellschaft bei (Anlage K 1 a). Die Beitrittserklärung enthält folgenden Text:

Die Einlage soll - nach Maßgabe der nachgenannten Bestimmungen - treuhänderisch von der B. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH .... (der Klägerin) für mich gehalten werden. Einen Treuhandvertrag entsprechend dem mir gemäß Prospekt bekannten Wortlaut schließe ich mit der Gesellschaft ab. ...Mir ist bekannt, dass ich über die Verpflichtung zur Leistung der in dieser Beitrittserklärung vereinbarten Zahlungen hinaus mit meinem sonstigen Vermögen gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft hafte. Die Geschäftsführerin und vertretungsberechtigte Gesellschafterin ist verpflichtet, nur solche Verträge für die Gesellschaft mit Dritten abzuschließen, in denen ausdrücklich vereinbart wird, dass die übrigen Gesellschafter nur quotal entsprechend ihrer kapitalmäßigen Beteiligung an der Gesellschaft haften....Ferner bin ich verpflichtet, bei fehlender Liquidität Nachschüsse zu leisten, jedoch stets nur quotal entsprechend meiner Beteiligung.

Die Parteien schlossen einen entsprechenden Treuhandvertrag (Text wie Anlage K 2). In § 2 des Treuhandvertrages heißt es:

1. Auch wenn der Treuhänder im eigenen Namen Gesellschafter wird, gebührt die Gesellschaftseinlage allein dem Treugeber. Die vom Treuhänder für Rechnung und im Interesse des Treugebers eingegangenen gesellschaftsrechtlichen Rechte und Pflichten, auch etwaige Nachschusspflichten, treffen im Innenverhältnis ausschließlich den Treugeber....

2. Die Einlage wird vom Treugeber direkt an die OHG geleistet. Im Innenverhältnis wird der Treuhänder insoweit von allen Verpflichtungen frei gestellt....

3. Die sich aus dem Treuhandverhältnis ergebenden steuerlichen Wirkungen treffen ausschließlich den Treugeber.

4. Der Treuhänder tritt in Höhe des dem Treugeber zuzurechnenden Anteils seine Ansprüche gegen die OHG auf Auszahlung von Gewinn, Auseinandersetzungsguthaben und Liquidationserläs bereits jetzt an den Treugeber ab. Der Treugeber nimmt diese Abtretung an.

Der Treuhandvertrag ist auch Bestandteil des Fondprospekts (Anlage K 3), der auch den Gesellschaftsvertrag enthält.

Der Prospekt rechnet mit Mieten von 11,50 DM/qm (Prospekt S. 26). Die Differenz zwischen dieser Miete und den errechneten laufenden Aufwendungen von 35,96 DM/qm werden durch öffentliche Förderungshilfen dargestellt (Prospekt S. 26 unter I.2.). Ausweislich S. 22 am Ende des Prospektes stehen die Mieten unter einem allgemeinem Prognosevorbehalt. Eine Garantie dafür, dass sich alle Annahmen erfüllen, könne von keinem Beteiligten übernommen werden. Im Fondprospekt wird auf S. 18 zu den Risiken der Anlage Stellung genommen. Hier wird nicht das Risiko erwähnt, dass sich die Immobilie nur bei Vermietung zu den prognostizierten Preisen trägt. Die Risikohinweise konzentrieren sich auf eine Änderung der Finanzierungszinsen und ein Auslaufen der staatlichen Förderung. Zu den Risiken heißt es, dass vorausgesetzt werde, dass die rechtlich zulässigen Mieterhöhungen auch am Markt durchgesetzt werden könnten. Eine Zinserhöhung des aufgenommenen Kredites könnte zwar zu Mieterhöhungen führen, von denen heute aber nicht gesagt werden könne, ob sie am Markt im Jahre 2012 durchsetzbar seien. Beim Auslaufen der Förderung im Herbst 2015 wird sich eine Unterdeckung in Höhe von 13,80 DM/qm Wohnfläche monatlich ergeben. Ei...