OLG Düsseldorf Urteil vom 18.11.1997 - 24 U 261/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kündigung eines Mietvertrages über ein Geschäftslokal wegen Beeinträchtigungen der Zugänglichkeit durch Straßenbauarbeiten und unterlassener Genehmigung eines Untermieter- bzw Nachmietervertrages

Leitsatz (redaktionell)

1. Der Mieter eines Geschäftslokals ist nicht deshalb zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt, weil die Zugänglichkeit seines Geschäfts durch Straßenbauarbeiten beeinträchtigt wird. Diese Beeinträchtigung stellt keinen Mangel der Mietsache im Sinne der BGB §§ 537, 542 dar, denn das Risiko, daß sich auf Grund welcher Umstände auch immer (allgemeiner Attraktivitätsverlust des Gebietes, Ansiedlung marktstarker Konkurrenten, Verkehrsmaßnahmen) die Kunden verlaufen, trägt allein der Mieter.

2. Auch, wenn der Zugang zum Ladenlokal durch die Bauarbeiten erheblich erschwert ist, fehlt es jedenfalls an einer Erheblichkeit im Sinne des BGB § 542 Abs 2, denn jeder Anlieger muß es hinnehmen, daß die Straße, von der er Nutzen ziehen kann, entsprechend den öffentlichen Bedürfnissen erneuert und umgestaltet wird. Er kann nicht darauf vertrauen, daß sie im gleichen Zustand verbleibt, wie er sie vorfindet. So wie er die Chancen nutzen kann, die sich aus der Lage der Straße bieten, so muß er auch die damit unweigerlich verbundenen Beeinträchtigungen tragen. Auch wenn diese Beeinträchtigungen tatsächlich nicht mehr "unerheblich" sind, bleibt zu beachten, daß auch der Eigentümer sie nicht abzuwehren vermag und daß dem betroffenen Betriebsinhaber - nicht dem Grundstückseigentümer - dann ein Entschädigungsanspruch nach StrWG NW § 20 Abs 6 (juris: StrG NW) zusteht. Der Gesetzgeber geht davon aus, daß damit die Nachteile, die über das hinzunehmende Maß hinausgehen, ausgeglichen sind.

3. Dem Geschäftsraummieter steht auch das Kündigungsrecht des BGB § 549 Abs 1 S 2 nicht zu, wenn es deshalb nicht zum Abschluß eines Untermieters- bzw Nachmietervertrages kommt, weil Interessenten vom Vertragsschluß Abstand nahmen, da der Vermieter keine längere Mietzeit als bis zum Ende des mit dem ursprünglichen Mieter geschlossenen Mietvertrages zugestehen wollte. Es besteht nämlich keine Pflicht des Vermieters, den Untermieter nach Ablauf des Hauptmietvertrages zu "übernehmen".

Normenkette

StrG NW § 20; BGB §§ 537, 542 Abs. 1-2, § 549 Abs. 1 S. 2

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 07.10.1996; Aktenzeichen 4 O 158/96)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer – Einzelrichter – des Landgerichts Duisburg vom 07. Oktober 1996 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Berufung der Beklagten hat Erfolg. Die mit den Umbauarbeiten in der S. sowie der unterlassenen Genehmigung von Unter-/Nachmietverträgen begründeten Kündigungen der Klägerin haben nicht zur Beendigung des Mietvertrages zwischen den Parteien geführt, auch ist die Beklagte nicht unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo) verpflichtet, die Klägerin so zu stellen, als sei es zum Vertragschluß nicht gekommen.

I.

Die Kündigungen vom 27.11.1995, 04.03.1996 und 14.03.1996 haben nicht zur Beendigung des. Mietvertrages geführt. Gründe zur vorzeitigen Kündigung des bis zum 31.12.1997 geschlossenen. Mietvertrages bestanden nicht.

1.

Die Kündigungen können nicht auf die Umbauarbeiten an der S. gestützt werden. Die dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigungen können nicht als zur Kündigung berechtigende Mängel im Sinne der §§ 537/542 BGB angesehen werden, so daß offenbleiben kann, ob eine Kündigung nach § 542 BGB. bereits im Hinblick auf zukünftige, aber sicher eintretende Mängel erklärt werden kann.

a)

Das Ladenlokal selbst – ohne Berücksichtigung der noch näher zu erörternden Außeneinflüsse – war unstreitig mangelfrei. Allerdings können auch tatsächliche Zustände und rechtliche Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen, einen Fehler im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB darstellen; um die Garantiehaftung des Vermieters sachgemäß einzugrenzen und nicht ausufern zu lassen, beschränkt die Rechtsprechung dies auf Umstände und Verhältnisse, die die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen (BGH NJW 1981, 2405 unter II. 2.); dabei ist in erster Linie auf den zum Vertragsinhalt erhobenen Vertragszweck abzustellen.

Inwieweit dies für die Zugänglichkeit zu einem Ladenlokal beeinträchtigende Straßenbauarbeiten gilt, ist noch weitgehend ungeklärt (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdnr. 236). Der Bundesgerichtshof (NJW 1981, 2405) hat dazu lediglich ausgeführt, daß „über die Eignung der, Räume in ihrer baulichen Ausgestaltung hinaus auch der ungehinderte Zutritt des Publikums zu diesem Geschäft – also die Möglichkeit, es beschwerde-, gefahrlos und bequem betreten zu können – für die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar bestimmend sein” kann; wie aus dem Sachzusammenhang hervorgeht, hat er bei dieser Bemerkung nicht Arbeiten an öffentlichen St...