OLG Düsseldorf Urteil vom 18.02.1993 - 10 U 110/92

Verfahrensgang

LG Mönchengladbach (Urteil vom 12.03.1992; Aktenzeichen 1 O 522/91)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung seines weitergehenden Rechtsmittels das am 12. März 1992 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Unter Klageabweisung im übrigen werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 26.152,75 DM nebst 2,5 % Zinsen seit dem 1. Oktober 1986 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 11 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 89 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten unter Berücksichtigung der von diesen vorgenommenen Nebenkostenabrechnungen ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 26.152,75 DM zu. Denn entgegen der Ansicht des Landgerichts ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch Kündigung des Klägers zum 14. September 1989 beendet worden.

Nach der Zusatzvereinbarung zum Mietänderungsvertrag vom 23. September/2. Oktober 1986 war dem Kläger als Mieter ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, das nur mit Wirkung zum 14. September 1990 ausgeübt werden konnte, eingeräumt worden. Von diesem Sonderkündigungsrecht hat der Kläger wirksam Gebrauch gemacht. Zunächst ist die Kündigung, die nach Ziffer 2 b) der Zusatzvereinbarung dem Vermieter bis spätestens 14. September 1989 zugegangen sein mußte, rechtzeitig erfolgt, wie sich aus den Eingangsvermerken auf den Kündigungsschreiben vom 6. September 1989 und 13. September 1989 ergibt. Die Kündigung ist zudem nicht nur durch eingeschriebenen Brief, wie in Ziffer 2 b) der Zusatzvereinbarung verlangt, ausgesprochen worden, sondern darüber hinaus auch im Wege der Gerichtsvollzieherzustellung gemäß § 132 BGB. Damit hat sich der Kläger an die vorgegebene Form und Frist für das ihm eingeräumte einmalige Sonderkündigungsrecht zum 14. September 1990 gehalten. Zwischen den Parteien ist auch unstreitig, daß der gemäß Ziffer 2 c) verlangte Kündigungsgrund vorlag. Nach dieser Bestimmung sollte nämlich ein Kündigungsrecht unter der Voraussetzung bestehen, daß der Anteil des Mietzinses einschließlich Nebenkosten am Umsatz der in den gemieteten Räumen betriebenen Praxis in dem Abrechnungszeitraum 1988/1989 (1. Juli 1988 bis 30. Juni 1989) über 30 % liege.

Das Landgericht hat die Kündigung des Klägers deshalb für unwirksam gehalten, weil das Kündigungsschreiben die seiner Ansicht nach erforderliche Begründung vermissen ließe. Dem vermag der Senat allerdings nicht zu folgen. Der Kläger hat nämlich in seinen Kündigungsschreiben ausdrücklich unter Hinweis auf die Zusatzvereinbarung von dem ihm eingeräumten einmaligen Kündigungsrecht Gebrauch gemacht. Da gemäß Ziffer 2 c) der Zusatzvereinbarung nur ein einziger Kündigungsgrund zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts in Betracht kam, bedurfte es entgegen der Auffassung der Kammer nicht der Wiederholung des in Ziffer 2 c) niedergelegten Textes. Dies liefe auf eine leere Förmelei hinaus. Im übrigen haben die Beklagten die Kündigung des Klägers auch nur in dem Sinne verstanden, als daß er das Vorliegen der Voraussetzungen gemäß Ziffer 2 c) geltend machen wolle. Die einzige Frage, die sich in diesem Zusammenhang ernsthaft stellen kann, ist die, ob der Kläger gemäß Ziffer 2 d) der Zusatzvereinbarung gehalten war, gleichzeitig mit dem Kündigungsschreiben auch ein bereits erstelltes Gutachten zum Nachweis eines höheren Mietzinsanteiles als 30 % vom Umsatz zu übersenden. Das ist zu verneinen. Hiergegen spricht bereits der Wortlaut der Bestimmung. In Ziffer 2 d) heißt es nämlich:

„Will der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, hat er den Nachweis eines höheren Mietzinsanteiles als 30 % vom Umsatz durch das schriftliche Gutachten eines von der Steuerberaterkammer Düsseldorf zu benennenden Sachverständigen zu fuhren. Die Kosten des Gutachtens trägt der Mieter.”

Insbesondere die Wortwahl, daß der Nachweis … durch einen noch … zu benennenden Sachverständigen zu führen ist, wobei die Kosten des Gutachtens vom Mieter zu tragen sind, legt den Schluß nahe, daß es der vorherigen oder gleichzeitigen Beifügung eines Gutachtens nicht bedurfte. Bei sach- und interessengerechter Auslegung kann der Klausel nur die Bedeutung beigemessen werden, daß der Kläger, sofern die Beklagten das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen gemäß Ziffer 2 c) der Zusatzvereinbarung in Abrede stellen sollten, alsdann den Nachweis durch das schriftliche Gutachten eines neutralen Sachverständigen auf seine Kosten zu fuhren hatte. Denn es wäre geradezu unsinnig, daß der Kläger ein teures Sachverständigengutachten auf eigene Kosten einholen sollte, wenn er – nicht völlig unberechtigt – annehmen durfte, die Beklagten wurden das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen gemäß Ziffer 2 c) der Zusatzvereinbarung als gegeben akzeptieren. Dies ist auch deshalb nicht völlig abwegig, well die Parteien unter Einschluß der Unter...