OLG Düsseldorf Urteil vom 12.03.1997 - 9 U 201/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gesetzlicher Übergang der hinterlegten Mietsicherheiten auf den Grundstückserwerber und neuen Vermieter

Leitsatz (redaktionell)

Mit dem Erwerb eines vermieteten Grundstücks vollzieht sich ein gesetzlicher Kontoinhaberwechsel hinsichtlich der vom Vermieter auf einem Sonderkonto angelegten Mietkautionen.

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Teilurteil vom 24.06.1996; Aktenzeichen 1 O 49/96)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Teilurteil des Landgerichts Düsseldorf vom 24. Juni 1996 – 1 O 49/96 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:

Die Klage wird in Höhe von 10.139,60 DM nebst Zinsen abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin. Über die die abgewiesene Klageforderung betreffenden Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens hat das Landgericht mit dem Schlußurteil zu entscheiden.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die zulässige Berufung hat Erfolg, weil der durch Teilurteil der Klägerin zuerkannte Anspruch auf Zahlung eines den Mietkautionen nebst Zinsen entsprechenden Betrages unbegründet ist. Die Klägerin hat insoweit keinen Zahlungsanspruch (mehr).

Zwar vereinbarten die Parteien, daß der Beklagte der Klägerin am Tage des Besitzüberganges (dem 8. November 1995) die Mietkautionen einschließlich Zinsen zu übergeben hatte (§ 8.2 des Kaufvertrages vom 13. Juni 1995 in der Fassung der Vereinbarung vom 4. August 1995, Bl. 23, 25 d.A.). Dieser Vereinbarung kann jedoch nicht entnommen werden, daß hiermit § 572 BGB abbedungen werden sollte; eine solche Auslegung würde weder dem Wortlaut noch der Interessenlage der Klägerin gerecht werden. Mit der Rechtsinhaberschaft an der Forderung gegen die Bank, bei der die Mietkautionen auf einem Sonderkonto (Bl. 122 d.A.) angelegt sind, befaßt sich die Klausel nicht, sie geht von einer solchen des Beklagten aus. Anhaltspunkte dafür, daß die Parteien einen Wechsel der Kontoinhaberschaft kraft Gesetzes bei Vertragsabschluß bedachten, sind nicht ersichtlich. Eine interessengerechte Auslegung der Vertragsbestimmung führt dazu, daß bei einem solchen Wechsel nur noch ein – hier dann auch vertraglicher – Anspruch auf Herausgabe des – wenn vorhanden – Sparbuchs (wie im übrigen gemäß §§ 985, 952 BGB) übrig bleibt oder ein Anspruch auf Abgabe einer von der kontoführenden Bank verlangten, die Klägerin ausdrücklich legitimierenden Erklärung des Beklagten. Ob § 572 BGB nicht zuletzt angesichts der den Mieter begünstigenden Wirkung (vgl. hierzu Derleder, WuM 1986, 39, 41 f) überhaupt abdingbar wäre, kann offen bleiben.

Mit dem – wie vom Prozeßbevollmächtigten der Klägerin im Senatstermin klargestellt – unstreitigen Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin vollzog sich ein gesetzlicher Kontoinhaberwechsel (vgl. hierzu Derleder, a.a.O.; Eisenschmid, WuM 1987, 243, 248; Sternel, Mietrechtskommentar, 3. Aufl., III/235; Geldmacher in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, § 550 b BGB, Anm. 8.1). Anders als bei einer dem Vermieter – vor Inkrafttreten des § 550 b Abs. 2 Satz 1 BGB – zur freien Verfügung gegebenen oder von diesem entgegen § 550 b Abs. 2 Satz 1 BGB pflichtwidrig nicht gesondert verwahrten Barkaution, wo der in § 572 BGB vorgesehene gesetzliche Wechsel der Rechtsinhaberschaft naturgemäß ausgeschlossen ist und deshalb dem Erwerber ein Anspruch auf Auszahlung eines der Mietkaution entsprechenden Betrages gegen den Veräußerer zusteht (vgl. Derleder, a.a.O., Seite 40; Sternel, a.a.O.), ist bei Verwahrung der Mietkaution auf einem Sonderkonto ein gesetzlicher Wechsel der Rechtsinhaberschaft ebenso unproblematisch und dem Sinn und Zweck des § 572 BGB entsprechend möglich wie bei einer Mietsicherheit in Form einer Sicherungsübereignung oder Mietbürgschaft (vgl. hierzu BGH, MDR 1985, 1021; OLG Hamm, ZMR 1985, 162; Sternel, a.a.O.). Der Anspruch des Veräußerers aus dem von seinem sonstigen Vermögen getrennten treuhänderischen Sonderkonto auf Auszahlung des Guthabens, der bei einem Sparguthaben aus den §§ 700, 607 BGB folgt, kann kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen.

Jedenfalls mit dem Erwerb des Grundstücks reduzierte sich damit auch der vertraglich vereinbarte Anspruch auf „Übergabe der Mietkautionen” auf Übergabe eines etwa für das Kautionssonderkonto existierenden Sparbuchs oder Abgabe einer von der kontoführenden Bank geforderten, die Klägerin ausdrücklich legitimierenden Erklärung des Beklagten. Einen solchen Anspruch verfolgt die Klägerin jedoch trotz Hinweises vom 3. Februar 1997 nicht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren und die Beschwer der Klägerin betragen 10.139,60 DM.

Fundstellen

Haufe-Index 538194

ZAP 1998, 59

ZBB 1997, 387