OLG Düsseldorf Urteil vom 11.03.2008 - I-24 U 152/07

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Abgrenzung einer Nebenkostenpauschale von einer abzurechnenden Nebenkostenvorauszahlung.

2. Zur Berechnung anteiliger Heizkosten bei unzulässiger Heizkostenpauschale.

3. Eine "automatische" Mietanpassungsklausel setzt ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht voraus; dieses ist nur für den Verzug des Mieters mit den Erhöhungsbeträgen bedeutsam.

4. Zur Mietminderung bei Baulärm und Belästigungen des Mieters und seiner Besucher durch Dritte (hier jeweils verneint).

Normenkette

BGB §§ 535-536; HeizkostenVO §§ 2, 12

Verfahrensgang

LG Kleve (Urteil vom 27.06.2007; Aktenzeichen 2 O 480/06)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des LG Kleve vom 27.6.2007 unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert und insgesamt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 13.725,69 EUR nebst jeweils 10 % Zinsen aus

I. 820,34 EUR seit dem 5.7.2006,

II. 1.900,92 EUR seit dem 5.8.2006,

III. 1.900,92 EUR seit dem 5.9.2006,

IV. 241,38 EUR seit dem 21.9.2006

V. 981,26 EUR seit dem 5.10.2006,

VI. 2.061,83 EUR seit dem 6.11.2006,

VII. 981,26 EUR seit dem 5.12.2006,

VIII. 2.061,83 EUR seit dem 5.1.2007,

IX. 2.061,83 EUR seit dem 4.2.2007

sowie nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 45 EUR seit dem 15.1.2007 und aus weiteren 15 EUR seit dem 22.2.2007 zu zahlen abzgl.

I. am 30.11.2006 gezahlter 375 EUR,

II. am 18.12.2006 gezahlter 375 EUR,

III. am 22.12.2006 gezahlter 1.080,57 EUR,

IV. am 6.2.2007 gezahlter 1.080,57 EUR und

V. am 13.3.2007 gezahlter 1.080,57 EUR.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger 305,61 EUR Zug um Zug gegen Erteilung der Heizkostenabrechnung für das Jahres 2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen haben die Klägerin 10 % und die Beklagte 90 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitwert des Berufungsverfahrens: bis 13.000 EUR.

Gründe

I. Die Parteien sind verbunden durch Mietvertrag vom 11.11.1990 (im Folgenden: MV) nebst Änderungsvereinbarung vom 25.1./1.2.1995 über Gewerberäume in dem 1959 errichteten Haus J.-Str. 27 - 29 in M., in welchem sich insgesamt 60 Wohneinheiten und 7 Gewerbeeinheiten befinden. Die von der Beklagten beherrschte C. GmbH betreibt dort einen Tagesschönheitssalon. Der Mietvertrag läuft noch bis zum 31.12.2011. Mit Schreiben vom 10.6.2003 und vom 21.8.2006 machte der Kläger jeweils Mieterhöhungen gemäß der vertraglichen Wertsicherungsklausel (§ 21 Ziff. 5 MV) geltend.

Die von der C. GmbH erzielten Umsätze sind aus Gründen, die zwischen den Parteien streitig sind, zuletzt bis Mitte 2006 zurückgegangen. Die Beklagte zahlte seit Juli 2006 auf den vereinbarten Mietzins nur noch Teilbeträge und dies auch jeweils erst nach Fälligkeit.

Der Kläger hat mit seiner Klage rückständigen Mietzins und rückständige "Nebenkostenpauschalen" für die Zeit von Juli 2006 bis einschließlich Februar 2007 sowie Mieterhöhungsbeträge ab Januar 2006 bis einschließlich Februar 2007 geltend gemacht.

Durch das angefochtene Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts verwiesen wird, hat das LG die Beklagte unter Abweisung der Klage in Höhe eines Teilbetrags von 5,50 EUR und der Zinsforderung in Höhe eines Teilzinssatzes von 2 % verurteilt, an den Kläger 15.233,85 EUR nebst Zinsen in gestaffelter Höhe abzgl. gezahlter insgesamt 3.991,71 EUR (verbleibende Hauptforderung: 11.242,14 EUR) zu zahlen.

Mit ihrer Berufung macht die Beklagte geltend,

I. wegen der bereits in erster Instanz von ihr geltend gemachten Mietmängel (Fremdparker; Belästigungen durch andere Hausbewohner; Vernachlässigung der Außenanlagen; Lärmbelastung durch Baumaßnahmen des Klägers) sei der Anspruch des Klägers gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert,

II. das LG habe zu Unrecht die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale anstatt Betriebskostenvorauszahlungen angenommen; hierbei habe das LG auch den Verstoß einer solchen Vereinbarung gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung übersehen, sie berufe sich ggü. dem Klageanspruch auf Vorauszahlung von Betriebskosten im Hinblick auf die bisher unstreitig nicht erteilten Betriebskostenabrechnungen auf ihr Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB,

III. das Mieterhöhungsbegehren des Klägers vom 21.8.2006 habe keine Rückwirkung zum 1.1.2006 entfalten können; überdies sei der Anspruch auf Mieterhöhung bereits für die Zeit ab Januar 2006 verwirkt.

Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, nicht zu jährlichen Abrechnungen der Nebenkosten verpflichtet zu sein, und verweist auf die bisherige Vertragspraxis seit 1990. Im Übrigen bezieht er sich auf die angefochtene Entscheidung und tritt dem Vorbringen der Beklagten zu den behaupteten Mietmängeln entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II. Die Berufung der Beklagten hat nur in geringem Umfang Erfolg. Das angef...