OLG Düsseldorf Urteil vom 10.02.2011 - I-10 U 91/10

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Entscheidung vom 12.07.2010)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 21.03.2012; Aktenzeichen XII ZR 18/11)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 12.07.2010 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer - Einzelrichter - des Landgerichts Düsseldorf wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I.

Die Klägerin schloss am 07.08.2001 mit der Beklagten zu 1), seinerzeit bestehend aus den Gesellschaftern A., J. und M. P., für die Zeit vom 01.07.2001 bis 30.06.2011 einen Mietvertrag über das Gewerbegründstück mit aufstehender Lagerhalle und Bürocontainer in der K.-H.-Straße 24 in D. (Anl. K1, Bl. 5ff GA). Zuvor waren Kaufverhandlungen über das am Gewerbegrundstück bestehende Erbbaurecht geführt worden, in dessen Rahmen das Verkehrswertgutachten des Dip.-Ing. N. vom 02.11.2000 (Anl. B1) vorlag. Dieses gelangte zu einem Verkehrswert von 3.680.000 DM (1.880.000 EUR); in der Verkehrswertermittlung wurden diverse "Bauschäden und Baumängel" an Lagerhalle, Bürocontainer und Außenbereich mit einem geschätzten Kostenansatz von " rd. 490.000,- DM" berücksichtigt (vgl. Seite 15f des Gutachtens). Zum beabsichtigten Verkauf kam es nicht, wohl aber zu dem notariell beurkundeten Verkaufsangebot der Klägerin vom 20.08.2001 (Anl. B2), welches eine Bindung der Klägerin "für die Dauer des Mietverhältnisses, längstens bis zum 30.06.2011" vorsieht (Ziff. II.2).

Die Miethöhe ist in § 2 wie folgt geregelt:

"Der Mietzins beträgt zuzüglich Mehrwertsteuer zu dem jeweils geltenden Steuersatz

-für Juli 2001 15.000,00 DM

-für August 2001 15.000,00 DM

-für September 2001 0,00 DM

-für Oktober 2001 10.000,00 DM

-für November 2001 10.000,00 DM

ab einschließlich Dezember 2001 bis einschließlich Oktober 2002 beträgt der Mietzins monatlich 40.000 DM zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer und erhöht sich ab November 2002 auf monatlich 50.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. .."

Zur Frage der Instandhaltung bestimmt § 7:

"Der Mieter übernimmt die Mietsache in bekanntem Zustand. Er hat die Tragfähigkeit des Hallenbodens geprüft. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache schonend zu behandeln und in sauberem Zustand zu halten.

Die laufende Instandhaltung einschließlich aller Reparaturen auch an Dach und Fach sowie die Wartung der Heizungsanlage und der Heizkörper obliegen dem Mieter. Der Vermieter ist verpflichtet, Vertiefungen im Hallenboden, die durch die bisherige Positionierung von Regalen entstanden sind, bis zum 15.09.2001 zu beseitigen, sofern diese eine Tiefe von mehr als 2 mm haben. .."

Mit Schreiben vom 28.07.2008 forderte die Klägerin die Beklagten unter Bezugnahme auf §§ 7 und 8 des Mietvertrages zur Vornahme von Reparaturen auf (Anl. K2, Bl. 9ff GA). Da eine Mängelbeseitigung nicht erfolgte, leitete die Klägerin unter dem 05.11.2008 beim Landgericht Düsseldorf ein Beweissicherungsverfahren ein, in dessen Rahmen der Sachverständige M. auf Grundlage des Beschlusses vom 03.12.2008 (Anl. K3, Bl. 15ff) das Gutachten vom 15.07.2009 (Anl. K 4, Bl. 19ff) erstellte, welches den Kostenaufwand für die Beseitigung der von ihm festgestellten Mängel mit (brutto) EUR 165.534,00 beziffert. Der entsprechende Nettobetrag von EUR 139.095,80 ist Gegenstand der vorliegenden Klage und Berufung.

Mit Urteil vom 12.07.2010 hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf - Einzelrichter - nach Beweisaufnahme gemäß Beweisbeschluss vom 22.02.2010 (Bl. 133GA, Bl. 149ff GA) die Beklagte zur Zahlung des begehrten Vorschusses verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Aus § 7 des Mietvertrages folge eine Pflicht der Beklagten zur Vornahme sämtlicher Reparaturen an dem Mietobjekt, einschließlich der im Gutachten des Sachverständigen N. genannten. Die Beweisaufnahme, maßgeblich die Aussage des Zeugen S. habe ergeben, dass die Vereinbarung in § 7 nach dem Willen der vertragsschließenden Parteien auch die Schäden umfassen sollte, die in dem Gutachten N. genannt waren. Die Vereinbarung sei auch weder formunwirksam gemäß § 550 BGB noch sei sie als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Das Verlangen der Klägerin stelle sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar.

Nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte das Mietverhältnis zum 30.06.2011 gekündigt. Gegen das landgerichtliche Urteil hat sie form- und fristgerecht Berufung eingelegt und wie folgt begründet: Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei § 7 des Mietvertrages eine Allgemeine Geschäftsbedingung und als solche unwirksam. Auch als Individualvereinbarung sei § 7 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam. Die Erkenntnisse der Beweisaufnahme seien schon deshalb nicht verwertbar, weil die von der Klägerin behauptete Verknüpfung zwischen der R...