OLG Düsseldorf Urteil vom 07.03.2006 - I-24 U 91/05

Leitsatz (amtlich)

Solange eine Behörde einen ordnungswidrigen Zustand des Mietobjekts nicht beanstandet hat, liegt bei dessen Gebrauchstauglichkeit ein Sachmangel nicht vor.

Normenkette

BGB §§ 535-536, 543

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 11.05.2005; Aktenzeichen 4 O 314/04)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 11.5.2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des LG Duisburg teilweise abgeändert und unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 10.737,13 EUR nebst 5 % Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.3.2004 sowie weitere 6.442,28 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2004 zu zahlen. Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Der Kläger macht aus einem gewerblichen Mietvertrag über Räume "zum Betrieb eines Vereinslokals oder in der Gastronomie liegenden Branche" im Hause A-Str. 6 in D. Zahlungen auf Mietzins für die Monate Januar 2003 bis Dezember 2004 geltend (20.247,12 EUR). Der monatliche Mietzins beträgt 1.400 DM (= 715,81 EUR), die Nebenkostenvorauszahlung war i.H.v. 250 DM (= 127,82 EUR) monatlich festgelegt, insgesamt sind insgesamt 1.650 DM = 843,63 EUR/Monat geschuldet.

Die Parteien schlossen den schriftlichen Mietvertrag unter dem 17.4.1999 mit Wirkung ab 1.5.1999. In einem Zusatz zu diesem ist folgendes vereinbart:

"Ich G. A. bin damit einverstanden, wenn ein Schallschutz von den Behörden verlangt wird, werden die Kosten vom Vermieter und Mieter zusammen übernommen. Die Nutzungsänderung für das kleine Lokal wird vom Vermieter durchgeführt. Die Toiletten vom großen Ladenlokal werden kompl. vom Vermieter renoviert.".

Der Beklagte stellte in dem Objekt Spielautomaten auf, genutzt wurden die Räume vom Verein V.. Der Kläger beantragte eine Nutzungsänderung bei der Stadt D. Unter dem 22.4.1999 erteilte die Stadt D. dem Y. vom Verein V. eine "Belassung".

Die Mieten einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen für November und Dezember 2002 bezahlte der Beklagte zunächst nicht, weshalb vor dem AG Duisburg (73 C 158/03) ein Rechtsstreit anhängig war, in welchem der Beklagte antragsgemäß verurteilt wurde.

Unter dem 21.11.2002 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis fristlos unter Berufung darauf, der Kläger habe die Einholung einer Nutzungsänderung abgelehnt.

Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 12.645,45 EUR (rechnerisch richtig: 12.654,45) nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 25.2.2004 und weitere 7.592,67 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2004 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Er hat gemeint, zur Mietzinszahlung aufgrund der wirksamen fristlosen Kündigung nicht verpflichtet zu sein. Der Kläger habe es nachhaltig abgelehnt, eine Nutzungsänderung zu einem in der Gastronomiebranche liegenden Betrieb einzuholen. Diese sei erforderlich, um die Räume als Gaststätte zu nutzen. Des Weiteren habe er einen Wasserschaden nicht behoben, was zu Folgeschäden geführt habe. Der Kläger habe seine Mitwirkung an der Rückgabe der Räume verweigert, diese würden nicht mehr genutzt.

Das LG hat nach Vernehmung des Zeugen B. der Klage bis auf einen Teil des Zinsanspruchs stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, aufgrund der Aussage des Zeugen stehe fest, dass der Kläger lediglich die Nutzung als Vereinslokal habe sicherstellen müssen, was er unstreitig getan habe. Das Vorbringen des Beklagten zum Wasserschaden sei unsubstantiiert und beweislos.

Gegen dieses Urteil richtet sich die zulässige Berufung des Beklagten. Er meint, die Klausel des Mietvertrages sei so zu verstehen, dass er jederzeit die Änderung der Nutzung in eine zu einem in der Gastronomiebranche liegenden Betrieb verlangen könne. Dies erfordere auch Änderungen im Bereich des Schallschutzes. Die Einholung einer dahingehenden Nutzungsänderung habe der Kläger nachhaltig abgelehnt.

Er beantragt, das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er meint, er habe lediglich die Nutzung als Vereinslokal sicherstellen müssen.

Nachdem der Senat den Kläger darauf hingewiesen hatte, dass die Nebenkosten für die Jahre 2003 und 2004 abrechnungsreif seien, hat der Kläger nach Vorlage von Betriebskostenabrechnungen zunächst den Antrag angekündigt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere 451,98 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1.1.2005 zu zahlen, die dahingehende Klage jedoch vor der mündlichen Verhandlung zurückgenommen. Hinsichtlich der geltend gemachten Nebenkostenvorauszahlungen haben beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt und den Inhalt des Verfahrens vor dem AG Duisburg (73 C 158/03) ...