OLG Düsseldorf Urteil vom 05.12.1991 - 10 U 10/91

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 14.11.1990; Aktenzeichen 5 O 49/85)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 14. November 1990 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf aufgehoben.

Die Widerklage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Die Sache wird insgesamt zur weiteren Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Berufungsrechtszuges, an das Landgericht zurückverwiesen.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung von ihm einbehaltener Mietzinsen in Anspruch. Der Beklagte beansprucht widerklagend von der Klägerin Schadensersatz wegen Mängeln der an ihn vermieteten Gewerberäume.

Die Firma B. und B. B. KG (im folgenden: Firma B. KG) errichtete in den Jahren 1979/80 in L. ein größeres aus Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehendes Geschäftszentrum. Nach vorausgegangenen Verhandlungen, die vorwiegend von der Ehefrau des Beklagten geführt worden waren, schlossen die Firma B. KG und der Beklagte am 25. März 1980 einen Mietvertrag (Bl. 22–28 GA) über eine im Block C des Geschäftszentrums zu errichtende Gewerbeeinheit zum Betrieb einer medizinischen Massagepraxis mit Sauna und Schwimmbad für die Dauer von zehn Jahren unter Vereinbarung eines monatlichen Mietzinses von 3.240 DM zuzüglich Mehrwertsteuer, unter 4.3 des Mietvertrages heißt es:

„Die Einrichtung der Praxisräume, einschließlich der Schwimmbad-, Sauna- und sanitären Anlagen übernimmt der Mieter.”

Bei Vertragsabschluß war der am 22. Oktober 1987 verstorbene Ehemann und frühere Kläger zu 2), dessen Alleinerbin die Klägerin ist, persönlich haftender Gesellschafter der Firma B. KG und zugleich bauleitender Architekt des Geschäftszentrums. Die Firma B. KG stellte dem Beklagten und seiner Ehefrau ein Darlehen über 100.000 DM zur Verfügung, mit dem die Einrichtung der Massagepraxis finanziert werden sollte. Unter dem 9. April 1980 bestätigten der Beklagte und seine Ehefrau die Darlehensvereinbarung. In diesem als Schuldurkunde bezeichneten Schriftstück heißt es unter Ziffer 3:

„3.

Die Darlehenshöhe wird erbracht, indem der Firma B. und B. B. KG Rechnungen der mit der Einrichtung beauftragten Fachfirmen durch Frau B. und Herrn R. vorgelegt und nach deren sachlicher und rechnerischer Prüfung durch die Firma B. und B. B. KG beglichen werden. Sollte der gesamte bewilligte Betrag von 100.000,00 DM damit nicht erreicht werden, so wird der sich ergebende Restbetrag Frau B. und Herrn R. zur weiteren Verwendung zur Verfügung gestellt, allerdings muß gewährleistet und nachgewiesen worden sein, daß die Mittel für die Praxisräume verwandt wurden.”

Die Firma B. KG stellte Ende 1980/81 das Wohn- und Geschäftszentrum fertig. In die vom Beklagten angemietete Gewerbeeinheit in Block C wurde eine Massagepraxis mit Schwimmbad und Sauna eingebaut, wobei zwischen den Parteien streitig ist, wer die dazu notwendigen Bauleistungsverträge abgeschlossen hatte. Jedenfalls hatte der Beklagte der Firma S. Schwimmbadtechnik den Auftrag zur Lieferung und Montage des Schwimmbads erteilt, ferner den Firmen K. und S. die Durchführung der für die Einrichtung der Massagepraxis zusätzlichen Elektro- und Installationsarbeiten. Die Firma B. KG trat gegenüber dem Fliesenlegermeister W. S. als Auftraggeberin für die Fliesenarbeiten auf. Ferner wurden Rechnungen der mit der Einrichtung der Massagepraxis beauftragten Handwerker und Lieferanten von der Firma B. KG in Absprache mit dem Beklagten oder seiner Ehefrau aus dem ihnen zur Verfügung gestellten Darlehen in Höhe von 100.000 DM beglichen.

Vor dem Einzug der nahezu fertiggestellten Gewerberäume im Januar 1981 bestätigte die Ehefrau des Beklagten der Firma B. KG am 13. Januar 1981, daß die Bauausführung der Massagepraxis und der Sauna nach ihren Anweisungen und den Richtlinien des Gesundheitsamtes vorgenommen worden seien. Frau B. hatte über die Massagepraxis auch handschriftlich eine „Baubeschreibung” gefertigt (Bl. 574–578 GA). Mit Schreiben vom 2. Juli 1981 überreichten der Beklagte und seine Ehefrau der Firma B. KG Rechnungen über insgesamt 75.045,77 DM. In dem Schreiben heißt es u.a.:

„Wir hatten vereinbart, daß Sie für die zusätzlichen Investitionen von ca. TDM 100 Rechnungen in entsprechender Höhe von uns zwecks Umschreibung bzw. Umbuchung erhalten.”

Nach Angaben der Klägerin erwarben sie und ihr Ehemann nach dem Abschluß des Mietvertrages vom 25. März 1980 Teileigentum an der von der Firma B. KG an den Beklagten vermieteten Gewerbeeinheit. Nach Darstellung des Beklagten sollen beide von Anfang an Teileigentum an den Gewerberäumen besessen haben. Am 9. Februar 1982 schlossen die Klägerin und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann mit dem Beklagten einen Mietvertrag (Bl. 29–40 GA) über die zuvor von der Firma B. KG angemieteten Gewerberäume. Als Mietbeginn wurde der 1. Januar 1981 vereinbart. In diesem Vertrag heißt es u.a.:

„1.3

Die Vermieter vermieten die vorbezeichneten Räume an den Mieter zum Betrieb einer medizinischen Massagepraxis mit Sauna und Schwimmbad.

1.5

Der Block, in dem sich die Mieträum...