OLG Düsseldorf Urteil vom 04.06.1998 - 10 U 107/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Pachtvertrag: Wirksamkeit des Ausschlusses von Minderungs-, Zurückbehaltungs- und Aufrechnungsrechten; Kaufmannseigenschaft eines Gastwirtes

Leitsatz (redaktionell)

1. Die Klausel in einem Pachtvertrag, wonach eine Minderung, mit der sich der Verpächter nicht einverstanden erklärt hat, ausgeschlossen ist und eine Zurückbehaltung oder Aufrechnung mit Ansprüchen, deren sich der Pächter berühmt, ebenfalls ausgeschlossen ist, sofern diese nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind, benachteiligt den Pächter nicht unangemessen.

2. Durch den Abschluß eines Pachtvertrages über eine Gaststätte wird der Pächter jedenfalls Minderkaufmann mit der Folge, daß AGBG § 24 anwendbar ist.

Normenkette

BGB §§ 273, 387, § 387 ff., § 581; AGBG §§ 9-11, 24

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 5 O 237/96)

Tenor

Das am 12. Februar 1998 verkündete Versäumnisurteil des Senats wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, daß die durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts Neuss entstandenen Kosten der Klägerin auferlegt werden.

Die weiteren Kosten des Rechtsstreits fallen dem Beklagten zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 160.000 DM, die auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden kann, abzuwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet, zu der ebenfalls Bank- oder Sparkassenbürgschaft zugelassen wird.

Tatbestand

Mit Vertrag vom 17.01.1995 (Bl. 5 ff. GA) verpachtete die Klägerin an den Beklagten Gewerberäume im Hause G. 37 in N. zum Betriebe einer Schankwirtschaft unter Vereinbarung eines monatlichen Pachtzinses von 3.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer und einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 500 DM ebenfalls zuzüglich Mehrwertsteuer. Ziffer 5.6 des Vertrages, auf dessen Inhalt im übrigen Bezug genommen wird, lautet wie folgt:

Der Pachtzins, die Nebenkostenabschläge und die endgültig abgerechneten Nebenkosten sind ohne jeden Abzug zu zahlen. Eine Minderung, mit der sich der Verpächter nicht einverstanden erklärt hat, ist ausgeschlossen. Dasselbe gilt für eine Zurückbehaltung oder Aufrechnung mit Ansprüchen, deren sich der Pächter berühmt, sofern diese nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind.

Ab März 1995 leistete der Beklagte nur noch unregelmäßige Pachtzinszahlungen. Daraufhin kündigte die Klägerin das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis mit Schreiben vom 11.03.1996 (Bl. 17 ff. GA) fristlos mit der Begründung, der Beklagte sei mit einem Betrag von insgesamt 30.025 DM in Rückstand.

Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind Pachtzinsansprüche in Höhe von insgesamt 66.425 DM für die Zeit bis einschließlich März 1997. Außerdem begehrt die Klägerin die Rückgabe des Pachtobjektes. Sie hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen,

1. die Schankwirtschaft Cafe S., G. 37, N., bestehend aus einem Gastraum, einer Anrichte, einem Isolierkühlkeller, einem Vorratsraum sowie Damen- und Herrentoiletten zu räumen und an sie herauszugeben;
2. an sie 66.425 DM nebst 7,2 % Zinsen seit dem 01.01.1996 sowie 51,70 DM vorgerichtliche Kosten zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat geltend gemacht, das streitgegenständliche Pachtobjekt weise erhebliche Mängel auf, die er seit Mai 1995 ständig gegenüber der Klägerin gerügt habe. Heizung und Abluftanlage könnten nicht ordnungsgemäß betrieben werden, was sich äußerst nachteilig auf die Umsatzentwicklung auswirke. Dies habe ihn veranlaßt, den vereinbarten Pachtzins zu mindern. Mit dieser Minderung habe sich die Klägerin bei einer Unterredung im März 1996 einverstanden erklärt.

Außerdem hat er sich auf das Bestehen eines Leistungsverweigerungsrechts wegen dieser Mängel berufen.

Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht der Klage bis auf einen Teil des geltend gemachen Zinsanspruchs stattgegeben.

Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin sei begründet, weil das Pachtverhältnis der Parteien infolge der Kündigung der Klägerin vom 11.03.1996 infolge Zahlungsverzugs des Beklagten mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Pachtzinsraten beendet sei. Der Beklagte sei nämlich nicht zur Minderung berechtigt gewesen. Dies ergebe sich aus der Regelung in Ziffer 5.6 des Pachtvertrages vom 17.01.1995, so daß dahinstehen könne, ob die angeblichen Mängel tatsächlich vorhanden seien. Wirksamkeitsbedenken bestünden insoweit nicht. Der Beklagte könne sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Klägerin habe sich mit der von ihm vorgenommenen Pachtzinsminderung einverstanden erklärt, weil sein diesbezügliches Vorbringen nicht hinreichend substantiiert sei.

Dem Zahlungsanspruch der Klägerin sei der Beklagte im übrigen der Höhe nach nicht entgegengetreten.

Gegen dieses Urteils richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er die vollständige Klageabweisung bege...