OLG Düsseldorf Urteil vom 02.07.1982 - 7 U 279/81 (veröffentlicht am 02.07.1982)

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 5 O 193/81)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 14. Oktober 1981 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Beklagten als Gesamtschuldnern zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

Mit Recht hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Nach § 812 Abs. 1 Satz 1 erste Alternative BGB kann der Kläger Rückzahlung von 6.330,00 DM verlangen, weil die Beklagte zu 1) diesen Betrag durch Leistung des Klägers erlangt hat, ohne daß ein rechtlicher Grund gegeben war.

Die Reservierungsvereinbarung, die allein die Vermögensverschiebung rechtfertigen könnte, ist gemäß § 125 Satz 1 BGB wegen Formmangels nichtig, da sie nicht notariell beurkundet worden ist. Nach § 313 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Nach Sinn und Zweck der Regelung des § 313 BGB, welche die Entschließungsfreiheit zum Erwerb von Grundstücken sicherstellen soll, sind auch Verträge formbedürftig, mit denen ein indirekter Zwang zum Abschluß eines Grundstückskaufvertrages ausgeübt werden soll (BGH NJW 1979, 308).

Die Reservierungsvereinbarung vom 5.10.1980 begründet einen solchen indirekten Zwang des Klägers zum Erwerb einer Eigentumswohnung.

Mit Abschluß der Reservierungsvereinbarung wurde ein Betrag von 30 000,00 DM fällig. Er sollte der pauschalen Abdeckung eines Reservierungsrisikos dienen. Jedoch ist nicht erkennbar, worin das Risiko für die Beklagte zu 1) bestand. Sie verpflichtete sich, das Kaufobjekt für den Kläger zu reservieren. Das bedeutet nicht zwingend, daß sie davon Abstand nahm, die Eigentumswohnung auch anderen Kaufinteressenten anzubieten. Eine Verpflichtung zum Verkauf war mit der Reservierung nämlich nicht verbunden. Die Beklagte zu 1) war also jederzeit in der Lage, die Eigentumswohnung zu veräußern, sobald ihr ein anderer Bewerber geeigneter und am Kauf noch interessierter erschien.

Daß die mit der Durchführung der Reservierungsvereinbarung verbundenen Kostenaufwendungen nicht annähernd den Betrag von 30.000,00 DM erreichen, bedarf keiner näheren Begründung.

Ein Abstandnehmen von dem Entschluß, die Eigentumswohnung zu kaufen, wurde von vornherein ferner deshalb besonders erschwert, weil der Kläger sich dann der Gefahr ausgesetzt sah, die gesamte Reservierungsgebühr entrichten zu müssen, auch soweit sie die Pauschale 1 % des Kaufpreises für Kostenaufwendungen der Beklagten zu 1) überstieg. Nach dem Inhalt der Reservierungsvereinbarung mußte der Kläger damit rechnen, daß die Verpflichtung zur Zahlung von 30.000,00 DM zur Abdeckung eines Reservierungsrisikos bestehenblieb, auch wenn er die Eigentumswohnung nicht mehr kaufen wollte.

Zwar ist in der Reservierungsvereinbarung zunächst der Hinweis enthalten, eine Verpflichtung zum Kauf werde nicht begründet. Andererseits wird ein Rücktrittsrecht ausdrücklich nur für den Fall des Vorliegens der gesetztichen Voraussetzungen eingeräumt. Dadurch entsteht der Eindruck, eine Entscheidung gegen einen Kauf sei nicht mehr ohne weiteres möglich. Dem Kaufinteressenten wird die Überzeugung vermittelt, er könne sich dem Kauf nur noch in besonderen, vom Gesetz vorgesehenen Fällen entziehen, wobei offen ist, in welchen Fällen gesetzliche Rücktrittsgründe eingreifen.

Zumindest ist diese unklare Regelung geeignet, den Erwerbsinteressenten befürchten zu lassen, daß die zur Abdeckung des Reservierungsrisikos aufzuwendende Summe von 30.000,00 DM auch dann verfällt, wenn er sich von der Reservierungsvereinbarung lösen wird. Diese Befürchtung, der Betrag von 30.000,00 DM sei gegebenenfalls vollständig verloren, beeinflussen die Entscheidung des Kaufinteressenten in unzumutbarer Weise. Der Bewerber wird angesichts der fortwirkenden Verpflichtung zur Zahlung der „Reservierungsgebühr” dazu neigen, den Kaufvertrag abzuschließen. Denn so entgeht er eventuellen Streitigkeiten über die Wirksamkeit des Rücktritts und die Verpflichtung zur Zahlung der 30.000,00 DM. Vielmehr hat er die von ihm als Vorteil empfundene Sicherheit, daß die 30.000,00 DM voll auf den Kaufpreis verrechnet werden.

Schließlich trägt zur Erzeugung eines unangemessenen Drucks zum Erwerb die Bestimmung bei, daß der Bewerber 1 % des Kaufpreises in jedem Falle an die Beklagte zu 1) zu entrichten hat, wenn er keinen Kaufvertrag abschließt. Dagegen braucht er an die Beklagte zu 1) im Falle eines Kaufs nichts zu zahlen.

Die aufgezeigten vertraglichen Regelungen in ihrer Gesamtheit sind daher geeignet, die Entscheidungsfreiheit des Kaufbewerbers unzumutbar zu beeinflussen, ihn an seinem Kaufentschluß festzuhalten und zum Erwerb des Grundbesitzes zu drängen.

Der auf den Kläger ausgeübte Druck, den vorgesehenen Kaufvertrag abzuschließen, war so stark, daß es zur Sicherung der Entschließungsfreiheit des Klägers der notariellen Beurkundung der Rese...