OLG Düsseldorf Beschluss vom 30.10.2008 - I-24 U 84/08

Leitsatz (amtlich)

1. Bei einer Grundstücksübereignung unter Vorbehalt des Nießbrauchs für den Veräußerer kommt es nicht zu einem Vermieterwechsel.

2. Unterlässt der Vermieter ohne ein entsprechendes Verlangen des Mieters den vertraglich vorgesehenen Einbau eines Wasserzählers, so kann er die Wasserkosten nach billigem Ermessen den Mieteinheiten entsprechend auf die Mieter umlegen.

3. Der Verzicht auf oder die Verwirkung von Nebenkostenforderungen ist nur anzunehmen, wenn ein unzweideutiges Verhalten des Vermieters auf eine Abstandnahme von den Forderungen schließen lässt.

Normenkette

BGB §§ 535, 315

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 1 O 346/07)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Dem Beklagten wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

Der auf den 25.11.2008 avisierte Senatstermin findet nicht statt.

Gründe

Die Berufung des Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Seine Verurteilung durch das LG in Höhe des im Berufungsrechtszug noch streitigen Teilanspruchs der Kläger aus dem Mietvertrag vom 05./8.5.1998 (im Folgenden: MV) betreffend Nebenkosten über EUR 1.166,51 nebst Zinsen erfolgte zu Recht.

I. Die im Berufungsrechtszug vom Beklagten erhobenen Angriffe gegen das angefochtene Urteil rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.

1. Die Kläger sind zur Geltendmachung der mietvertraglichen Ansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB aktiv legitimiert. Sie sind in dem vom Beklagten erstellten Mietvertrag beide als Vermieter bezeichnet worden und auch jetzt materiell berechtigt, die Ansprüche geltend zu machen.

Der bei Abschluss des Mietvertrages als Verwalter fungierende Kläger zu 2. wurde neben der Klägerin zu 1. mit notariellem Vertrag vom 1.12.2004 Miteigentümer des Mietgrundstücks. Die danach erfolgte Übertragung des Grundstücks auf den Sohn M. gemäß Vertrag vom 5.1.2005 zu Alleineigentum unter Vorbehalt des Nießbrauchs beeinflusst entgegen der vom Beklagten geäußerten Ansicht die Vermieterstellung der Kläger nicht. Sie wird nicht berührt, denn die Grundstücksübertragung unter gleichzeitigem Vorbehalt des Nießbrauchs führt keinen Vermieterwechsel herbei (§ 566 Abs. 1 BGB; vgl. hierzu BGH NJW 2006, 51; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 570 ff.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 566 Rz. 4; ders./Bassenge, § 1030 Rz. 4).

Ohne Belang ist, dass der Kläger zu 2. bei Abschluss des MV noch nicht Eigentümer des Grundstücks war. Ein Vermieter muss nicht zwangsläufig Eigentümer des Mietgrundstücks sein. Erforderlich ist lediglich, dass er seiner mietvertraglichen Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung nachkommen kann. Dass dieses seitens des Klägers zu 2. nicht erfolgt ist, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

2. Die Angriffe des Beklagten gegen die vom LG zuerkannten Nebenkosten über 1.166,51 EUR haben keinen Erfolg.

a) dDa ie Abrechnung des LG im angefochtenen Urteil aus sich heraus nicht nachvollziehbar ist, sollen aus Gründen der Übersichtlichkeit die in die Verurteilung zur Zahlung der Nebenkosten einbezogenen Beträge im Folgenden dargestellt werden:

Kostenarten	2003	2004	2005	2006
Grundsteuer	136,82 EUR	136,82 EUR	136,82 EUR	136,82 EUR
Wasser	89,03 EUR	102,57 EUR	108,76 EUR	119,32 EUR
Schmutzwasser	78,46 EUR	85,57 EUR	91,64 EUR	111,18 EUR
Straßenreinigungserhöhung	-	2,35 EUR	3,88 EUR	-
Gebäudeversicherungserhöhung	-	69,96 EUR	87,27 EUR	92,91 EUR
Haftpflicht	27,96 EUR	27,96 EUR	27,96 EUR	27,96 EUR
Summe	332,27 EUR	425,23 EUR	456,33 EUR	488,19
Abschlagszahlungen	306,60 EUR	306,60 EUR	306,60 EUR	306,72 EUR
Restforderung	25,67 EUR	118,63 EUR	149,73 EUR	181,47 EUR
Heizung	190,83 EUR	157,69 EUR	229,49 EUR	113 EUR

b) Das LG hat seiner Abrechnung zutreffend eine Objektgröße von 80 qm zugrunde gelegt. Diese ist bei Abrechnung der Nebenkosten für die Grundsteuer, die Straßenreinigungserhöhung, die Gebäudeversicherungserhöhung und die Haftpflichtversicherung ein zulässiger Maßstab.

Ausweislich des landgerichtlichen Protokolls vom 26.2.2008 hat der Kläger zu 2. in der mündlichen Verhandlung dargelegt, dass die der Abrechnung zugrunde gelegten Flächenmaße zutreffend sind. Das LG hat diese Ausführungen des Klägers zu 2. im angefochtenen Urteil als "nachvollziehbar" bewertet. Den Darlegungen des Klägers zu 2. ist der Beklagte in der mündlichen Verhandlung, trotz seines vorherigen Bestreitens, nicht mehr entgegen getreten, er hat sich dazu ausweislich des Protokolls nicht erklärt. Das Vorbringen ist deshalb als zugestanden zu behandeln, § 138 Abs. 3 ZPO. Das LG ist somit zutreffend davon ausgegangen, dass keine weitere Aufklärung geboten ist.

Zudem hätte der Beklagte, der das Objekt als Mieter nutzt, sein Bestreiten substantiieren können. Denn dies war ihm ohne weiteres möglich. Er hätte die Maße der einzelnen Räume seines Ladenlokals und der weiteren Räume angeben können. Möglicherweise wäre die behauptete Differenz zu den Angaben der Kläger dadurch erkennbar geworden. Denn Gegenstand des Mietvertrages ist nicht nur das Ladenlokal, sondern a...