OLG Düsseldorf Beschluss vom 26.05.2008 - I-3 Wx 271/07

Leitsatz (amtlich)

1. Beschließen Wohnungseigentümer 1983 mehrheitlich, dass jeder Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen hat und stellt sich diese Beschlussfassung mit Rücksicht auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 ("Jahrhundertentscheidung") als nichtig heraus, nachdem bereits mehrere Wohnungseigentümer auf ihre Kosten ihre Fenster saniert haben, so entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, diesen - bei der Höhe nach nicht mehr nachweisbaren Kosten, rechtlicher Unsicherheit hinsichtlich des Verjährungsbeginns und auszuschließender Verwirkung - ihren Mindestaufwand (hier: jeweils geschätzte 1.000 EUR) zu erstatten.

2. Der Umstand, dass nicht jeweils ein separater Eigentümerbeschluss über die Entschädigung jedes Einzelnen der betroffenen Wohnungseigentümer, sondern aus organisatorischen Gründen nur ein Beschluss gefasst worden ist, führt nicht zu der Beurteilung, dass sich die Gesamtzahl der von den begünstigten Eigentümern abgegebenen Stimmen auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben kann.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 4, § 25 Abs. 5

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 328/07)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 291 II 83/06 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde und hat den übrigen Beteiligten die diesen im dritten Rechtszug notwendig entstandenen Auslagen zu erstatten.

Wert: 9.000 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1 bis 13 sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, die der Beteiligte zu 14 verwaltet.

Im Jahre 1983 beschlossen die Miteigentümer mehrheitlich, dass jeder Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen habe.

Der Beteiligte zu 1 wurde 1985 oder 1986 Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er war Sondereigentümer der Wohnung im Erdgeschoss rechts - in der Teilungserklärung mit Nr. 1 bezeichnet - mit einem Miteigentumsanteil von 44,99/1.000stel, der Wohnung im Erdgeschoss hinten - in der Teilungserklärung mit Nr. 12 bezeichnet - mit einem Miteigentumsanteil von 63,2/1.000stel sowie dem Ladenlokal im Erdgeschoss vorne links - in der Teilungserklärung mit Nr. 13 bezeichnet - mit einem Miteigentumsanteil von 64/1.000stel. Die Wohneinheiten Nr. 1 und Nr. 12 veräußerte der Beteiligte zu 1. an F.

Aufgrund des Beschlusses aus dem Jahre 1983 erneuerten insgesamt 9 Eigentümer, der größte Teil nach dem Eigentumserwerb durch den Beteiligten zu 1, die Fenster im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheiten auf eigene Kosten.

Nach der Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 (NZM 2000, 1184) fand am 27.9.2005 eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in deren Niederschrift es wie folgt heißt:

Tagesordnungspunkte Nr. 2, 3 und 4 (Antrag der RA L. für den Eigentümer S. zur Erneuerung der Fenster Wohnung EG rechts): Nachdem Herr Fr. den Anwesenden die rechtliche Situation geschildert (bezogen auf das Urteil des BGH vom 20.9.2000) hat, entwickelte sich eine lange und ausgiebige Diskussion. Neben dem unverständlichen Verhalten des Miteigentümers S. wurden die verschiedenen Varianten zur Reparatur oder Erneuerung des oder der Fenster diskutiert. Aufgrund der bestehenden Energieeinsparverordnung ist nicht zulässig ein neues Fenster mit Einfachverglasung einzubauen. Zum Abschluss der Diskussion wurde einstimmig mit 514 Stimmen beschlossen, dass beide Fenster erneuert werden sollen, wobei die Verwaltung an den preisgünstigsten Anbieter den Auftrag vergeben soll. Die Finanzierung erfolgt über die allg. Rücklage. Evtl. Zusatzkosten (z.B. verputzen, tapezieren etc.) sind vom jeweils betroffenen Sondereigentümer selbst und direkt zu übernehmen.

Tagesordnungspunkt Nr. 5 (Erstattung von Kosten für die bisherigen Fenstererneuerungen):

Verständlicherweise entwickelte sich auch zu diesem Punkt eine ausgiebige Diskussion. Alle anwesenden Eigentümer waren sich darin einig, dass aus Gründen der Gerechtigkeit eine Erstattung (mindestens eine Teilerstattung) der bisher von den anderen Eigentümern aufgebrachten Kosten erfolgen müsse.

Um allen Eigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, ihre Kosten oder ein Teil davon zurückzuerhalten werden sie auf diesem Weg aufgefordert, Rechnungen oder andere Belege der damalig entstandenen Kosten der Hausverwaltung Fr. bis zum 31.12.2005 zu übersenden. Sollten keine Belege mehr vorhanden sein, so soll ein Mittelwert ermittelt werden. Die Hausverwaltung Fr. wird anhand aller Angaben und Belege für die nächste ordentliche Wohnungseigentümerversammlung einen beschlussfähigen Vorschlag erarbeiten.

In der Eigentümerversammlung vom 3.5.2006 war die Erstattung der Fensterkosten wieder Gegenstand der Diskussion. Unter TOP 6 wurde Folgendes festgehalten:

Tagesordnungspunkt Nr. 6 Kostenerstattung für Fensterkosten

a) Aufgrund des Hinweises zu TOP 5 aus der ...