OLG Düsseldorf Beschluss vom 25.09.2012 - I-3 Wx 31/12

Leitsatz (amtlich)

1. Die Zwischenverfügung ergeht auch im Grundbuchverfahren durch förmlichen Beschluss.

2. Die "Klarstellung" einer nicht durch Auslegung, sondern nur durch die Vorlage einer neuen, anders lautenden Bewilligung der Betroffenen - demnach nicht rückwirkend - zu behebenden Diskrepanz in der dem Eintragungsersuchen zugrunde liegenden notariellen Beurkundung (hier: beschränkt persönliches Vorkaufsrecht mit dinglicher Wirkung durch Vereinbarung der Erstreckung auf künftige Verkaufsfälle) kann das Grundbuchamt nicht zum Gegenstand einer Zwischenverfügung machen.

Normenkette

GBO § 18 Abs. 1 S. 1; FamFG § 38 Abs. 2; BGB §§ 463 ff.; BGB §§ 883 ff.; BGB §§ 1094 ff.

Verfahrensgang

AG Mönchengladbach

Tenor

Die Zwischenverfügung des AG Mönchengladbach - Rechtspflegerin - vom 17.11.2011 wird aufgehoben.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 2 und 3 waren Eigentümer je zu 1/2 Anteil des im Grundbuch des AG Mönchengladbach von Neuwerk bezeichneten Grundbesitzes.

Durch Vertrag vom 22.2.2001 - UrkR.-Nr. 237/2011 des Notars Dr. G. in Willich übertrugen sie jeweils 1/4 Anteil auf ihre Tochter, die Beteiligte zu 1.

Dort heißt es u.A.:

"3. Wechselseitiges subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht zum Gutachter-Schätzwert

Eheleute K. T. und E. D. einerseits und I. D. andererseits räumen sich gegenseitig das Vorkaufsrecht an der jeweils eigenen Miteigentumshälfte für jeweils alle Verkaufsfälle ein mit der Maßgabe, dass das Vorkaufsrecht auch gegen alle künftigen Eigentümer des vorkaufsbelasteten Miteigentumsanteils gilt und der von dem Vorkaufsberechtigten zu zahlende Kaufpreis nach oben begrenzt ist durch den Verkehrswert des belasteten Miteigentumsanteils, wie er durch Gutachten des öffentlichen Gutachterausschusses auf den Zeitpunkt des Verkaufsfalles festgestellt wird.

Das Vorkaufsrecht ist mit dem von dem jeweiligen Vorkaufsberechtigten, hier erworbenen Miteigentumsanteil Vererblich und übertragbar. Jeder Vorkaufsberechtigte tritt schon jetzt aufschiebend auf den ersten Eigentümerwechsel seinen Anspruch gegen den Eigentümer der anderen Miteigentumshälfte an den Rechtsnachfolger seiner eigenen Miteigentumshälfte ab. Veräußerer und Erwerber nehmen die aufschiebend bedingte Abtretung des Anderen als ihnen hiermit angezeigt entgegen, § 409 BGB.

Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die Abtretung als Vertrag von dem Nachfolgeeigentümer angenommen werden muss.

Zur Sicherung dieser wechselseitigen schuldrechtlichen Vorkaufsrechte bewilligen die Eheleute K. T. und E. D. einerseits und I. D. andererseits zu Lasten der jeweils eigenen Miteigentumshälfte die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Eigentümer der anderen Miteigentumshälfte - bei mehreren Eigentümern einer Hälfte untereinander in dem durch § 513 BGB [jetzt § 472 BGB] bestimmten Beteiligungsverhältnis (vgl. BGH DNotZ 1998 S. 292) - in das Grundbuch.

Veräußerer und Erwerber bewilligen, bei der einzelnen Vormerkung mehrfach ausnutzbar einen Rangvorbehalt für Grundpfandrechte bis zum Gesamtbetrag von EUR 150.000 zzgl. bis zu 20 % Jahreszinsen ab dem Tage, an dem das Grundpfandrecht bestellt wird, und 10 % einmaliger Nebenleistung einzutragen, der nur von der Erwerberin oder mit deren Zustimmung ausgenutzt werden kann (bedingter Rangvorbehalt)."

Die Beteiligten zu 1 bis 3 haben u.A. beantragt, Vormerkungen gem. Ziff. 3 der Urkunde einzutragen.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 28.9.2011 u.A. darauf hingewiesen, bezüglich der wechselseitigen Vorkaufsrechte sei vermutlich die Eintragung schuldrechtlicher Vorkaufsrechte - abgesichert durch Vormerkungen - gewünscht. Überschrieben werde der gesamte Abschnitt jedoch mit "subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechten", um die es sich nicht handele; es werde um Klarstellung der insoweit nicht eindeutigen Urkunde gebeten.

Der Notar hat entgegnet, die "Dinglichkeit" der vereinbarten schuldrechtlichen Vorkaufsrechte i.S.v. §§ 463 ff. BGB mit Sicherung durch entsprechende Eigentumsvormerkungen resultiere daraus, dass sie für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks bestellt seien; insoweit sei die rechtliche Situation nicht anders als bei den klassischen dinglichen Vorkaufsrechten i.S.v. § 1094 Abs. 2 BGB.

Mit Zwischenverfügung vom 17.11.2011 hat das Grundbuchamt unter Fristsetzung zur Behebung beanstandet, während die Urkunde davon ausgehe, dass die wechselseitigen Vormerkungen für die Berechtigten persönlich eingetragen werden, sei im Schreiben des Notars vom 12.10.2011 von Rechten für die jeweiligen Eigentümer die Rede. Die bisherige Rechtsprechung tendiere zur ersten Version; um Klärung werde gebeten.

Die Beteiligten zu 1 bis 3 haben sich mit Schrift vom 10.1.2012 gegen die Zwischenverfügung vom 17.11.2011 beschwert.

Zur Begründung hat der Notar ausgeführt, das Grundbuchamt sehe zu Unrecht eine Diskrepanz zwischen der Eintragungsbewilligung in Ziff. 3. des Übertragungsvertrages und seinen Ausführungen im späteren Schreiben. Er spreche von einem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht des Eigentümers der einen Miteigentumshälfte an der...