OLG Düsseldorf Beschluss vom 22.12.2000 - 3 Wx 378/00

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 21 T 21/00)

Tenor

Das Rechtsmittel wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Antragsgegner verpflichtet wird, Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre (= Kalenderjahre) 1996 und 1997 zu erstellen und eine Verpflichtung des Antragsgegners, für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung für 1998 zu erstellen, entfällt.

Die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens tragen der Antragsgegner zu 2/3, die Antragstellerin zu 1/3.

Außergerichtliche Kosten werden in allen drei Rechtszügen nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000,– DM.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ….

Der Antragsgegner war bis zum 31. Dezember 1998 Verwalter der Anlage. Er erstellte für die Wirtschaftsjahre 1996/1997 und 1997/1998 jeweils eine Abrechnung über die Nebenkosten. Die Antragstellerin beanstandete die Unvollständigkeit der Abrechnungen und verlangte, dass insbesondere die Verwalterkosten und die Instandhaltungsrücklagen in ordnungsgemäße Jahresabrechnungen eingestellt werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch Beschluss vom 17. November 1997 die „Jahresabrechnung” des Antragsgegners für 1996/1997 einstimmig angenommen und über die Jahresabrechnung 1997/1998 noch nicht beschlossen, da die Anerkennung einstimmig abgelehnt wurde.

Die Antragstellerin hat beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten,

1. für die Wohnungseigentümergemeinschaft vollständige Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 1996/1997 und 1998 zu erstellen;
2. sämtliche Buchführungsbelege für die Wirtschaftsjahre 1993 bis 1997 sowie sämtliche Kontoauszüge und Belege im Zusammenhang mit der Verwaltung und Bewirtschaftung des Objektes … in M. und die Korrespondenz mit Handwerkern für den Abrechnungszeitraum 1998 an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen der Verwalterin H. GmbH, …, herauszugeben.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 23. Dezember 1999 die Anträge abgelehnt, weil der Antragsgegner wegen der Beendigung des Verwaltervertrages zum 31. Dezember 1998 nicht mehr verpflichtet sei, Abrechnungen zu erstellen und ein Anspruch auf Herausgabe der Buchführungsbelege nicht bestehe, da nicht bekannt sei, welche Unterlagen der Antragsgegner an die neue Verwalterin herausgegeben habe.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung am 27. September 2000 den amtsgerichtlichen Beschluss geändert und den Antragsgegner verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft vollständige Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 1996/1997 und 1997/1998 zu erstellen und sämtliche Buchführungsbelege für die Wirtschaftsjahre 1993 bis 1997 sowie sämtliche Kontoauszüge und Belege im Zusammenhang mit der Verwaltung und Bewirtschaftung des Objektes … in … und die Korrespondenz mit Handwerkern für den Abrechnungszeitraum 1998 an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen der Verwalterin H. GmbH, … in … herauszugeben.

Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde, der die Antragstellerin entgegentritt, erstrebt der Antragsgegner unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses die das Gesuch der Antragstellerin ablehnende Entscheidung des Amtsgerichts wieder herzustellen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache zum Teil begründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht insoweit auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat u.a. ausgeführt, die Antragstellerin könne im eigenen Namen die Verpflichtung des Antragsgegners zur Erstellung der Abrechnungen für 1996/1997 und 1997/1998 verlangen. Dies folge aus dem Verwaltervertrag in Verbindung mit §§ 28 Abs. 3 WEG; 675, 259, 260 BGB. Der Antragsgegner habe für die fraglichen Zeiträume bislang lediglich Nebenkostenabrechnungen und damit keine Jahresabrechnungen vorgelegt. Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abrechnung 1996/1997 beschlossen habe, liege deshalb gleichwohl weder eine Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG noch ein den Antragsgegner für diesen Abrechnungszeitraum entlastender Beschluss vor. Der Antragsgegner habe – auch ungeachtet seines Ausscheidens als Verwalter zum 31. Dezember 1998 – eine Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 vorzulegen. Denn die Verpflichtung hierzu sei in der Zeit seiner Verwaltertätigkeit fällig geworden. Die Jahresabrechnung werde in der Regel 3 bis 6 Monate nach dem Ende des Wirtschaftsjahres fällig. Unstreitig habe die Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen der Regelung zu XIV (1) der Teilungserklärung vom 1. März 1988 und § 28 Abs. 3 WEG, die grundsätzlich vom Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr ausgingen, ein Wirtschaftsjahr jeweils vom 1. Juli eines Jahres bis zum 30. Juni des Folgejahres angesehen und der Antragsgegner habe auch jeweils für diesen Zeitpunkt seine „Jahresabrechnungen” erstellt, worin eine konkludente Änderung des Wirt...