OLG Düsseldorf Beschluss vom 19.10.2009 - I-24 U 58/09

Leitsatz (amtlich)

Aufwendungen des Mieters sind vom Vermieter nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag nicht zu ersetzen, wenn der Mieter damit nur eigene Pflichten erfüllt hat.

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 7 O 135/08)

Tenor

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Verurteilung des Beklagten zur Räumung wegen übereinstimmender Erledigungserklärungen der Parteien entfällt. Dem Beklagten wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

2. Der für den 17. November 2009 geplante Termin entfällt.

Gründe

I.

Die Berufung des Beklagten ist voraussichtlich nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Sie hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkosten nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten verurteilt. Das Vorbringen des Beklagten in der Berufungsinstanz bietet keinen Anlass zu einer für diesen günstigeren Beurteilung. Nachdem die Parteien den Räumungsantrag in der Berufungsinstanz in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist allerdings klarzustellen, dass die entsprechende Verurteilung des Beklagten entfällt.

1.

Der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung rückständiger Mieten für die Zeit von Januar bis Oktober 2008 in Höhe von jeweils 2.000,00 €, insgesamt 20.000,00 €, ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Nachtrag vom 30. September 2004 zum Mietvertrag über die Geschäftsräume im Objekt B. Str. /Ecke M. Str. in R. vom 10. März 1994 und für die Zeit nach Zugang der aufgrund Zahlungsverzugs ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 6. März 2008 aus § 546 a Abs. 1 BGB. Die Klägerin ist unstreitig Rechtsnachfolgerin der früheren Vermieterin.

Der Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Nebenkosten folgt aus § 7 Abs. 3 des Mietvertrags vom 10. März 1994. Die Nebenkosten von insgesamt 1.030,74 € für das Jahr 2008 sind der Höhe nach unstreitig.

2.

Diese Ansprüche der Klägerin sind nicht gemäß § 389 BGB infolge Aufrechnung mit Gegenansprüchen des Beklagten erloschen. Dem Beklagten stehen gegen die Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen, die er im Jahre 1994 auf die Mietsache gemacht hat, zu. Es kommt daher nicht darauf an, ob der Beklagte tatsächlich alle in der Klageerwiderung bzw. im Gutachten des Sachverständigen K. vom 30. Juni 2009, das in dem selbstständigen Beweisverfahren vor dem Landgericht Wuppertal eingeholt wurde (7 OH 42/08), genannten Umbauarbeiten vorgenommen und hierfür im Jahre 1994 Kosten in Höhe von 236.240,00 DM brutto aufgewandt hat.

a.

Der Beklagte kann weder Schadensersatz nach § 536 a Abs. 1 BGB, der gemäß Art. 229 § 3 EGBGB auch auf vor dem 1. September 2001 begründete Mietverhältnisse Anwendung findet, noch Aufwendungsersatz nach Abs. 2 dieser Vorschrift verlangen.

Er hat bereits nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die Räumlichkeiten, die er mit Mietvertrag vom 10. März 1994 erstmals angemietet hat, mangelhaft gewesen seien, sich also zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch als Zweiradfachgeschäft nicht geeignet hätten (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536 Rdnr. 16 m.w.N.), und dass die behaupteten Arbeiten erforderlich gewesen seien, um die Mieträume für diesen Gebrauch herzurichten. Insbesondere kann nicht angenommen werden, dass das Mietobjekt ohne diese Arbeiten allenfalls als bessere Lagerfläche nutzbar gewesen wäre. Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Räume unmittelbar zuvor ebenfalls als Ladenlokal, und zwar als Lebensmittel-Supermarkt, vermietet waren. Etwas anderes ergibt sich auch nicht ohne weiteres daraus, dass der Supermarktbetreiber ein Kühlhaus zurückgelassen haben soll. Dieses bestand nach den Ausführungen des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren aus Fliesenwänden und Bodenfliesen. Warum ein Zweiradfachgeschäft in Räumlichkeiten, die teilweise gefliest sind, nicht betrieben werden kann, hat der Beklagte aber nicht vorgetragen, zumal er selbst auch die Flächen, die zuvor mit PVC-Boden belegt gewesen seien, gefliest habe. Der Beklagte hat auch nicht dargelegt, warum das Zweiradgeschäft ohne eine Schaufensteranlage, ohne Umbau der Deckenkonstruktion und ohne Erneuerung der Elektrik nicht habe betrieben werden können.

Es kommt mithin nicht weiter darauf an, ob die Vertragsparteien die Haftung für anfängliche Sachmängel in § 3 Abs. 1 des Mietvertrags durch die Regelung, dass das Mietobjekt im vorhandenen Zustand übergeben werde, zulässig ausgeschlossen haben (vgl. dazu BGH NJW 2002, 3232; NJW-RR 1993, 519; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., 354, 356).

Im übrigen sind Ansprüche aus § 536 a Abs. 1 und 2 BGB gemäß § 536 b BGB auch deshalb ausgeschlossen, weil der Beklagte den Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss kannte, ohne sich insoweit Rechte vorzubehalten. Davon geht auch der ...