OLG Düsseldorf Beschluss vom 18.12.2018 - 3 Wx 89/18

Leitsatz (amtlich)

Zum grundbuchlichen Nachweis der in einem notariellen Kaufvertrag über Wohnungseigentum vereinbarten Verwaltergenehmigung für die Veräußerung des Sondereigentums in Ansehung nachträglicher "Ergänzungen" durch den Beglaubigungsnotar bzw. einen Notariatsverwalter sowie zur Auslegung der in der Form des § 29 GBO eingereichten Eintragungsunterlagen (hier im Sinne einer ordnungsgemäßen Zustimmung des WEG-Verwalters zur Veräußerung)

Normenkette

BeurkG § 44a Abs. 2; BGB § 133; GBO § 18 Abs. 1, § 29; WEG § 12 Abs. 1; ZPO §§ 415, 440 Abs. 2

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Aktenzeichen GH-7134-7)

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 wird die angefochtene Zwischenverfügung aufgehoben.

Gründe

I. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 09. August 2017 veräußerte der Beteiligte zu 1 das verfahrensgegenständliche Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2 und 3. Unter Ziffer I. 5 des notariellen Vertrages hielten die Beteiligten fest, dass zur Veräußerung des Sondereigentums die Genehmigung des Verwalters in grundbuchlicher Form erforderlich sei. Verwalter sei die A. GmbH.

Mit Antrag vom 09. Januar 2018 beantragte der im Rubrum als Verfahrensbevollmächtigte genannte Notar unter anderem die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Als Anlage zu seinem Antrag legte er unter anderem eine unter dem Datum des 23. August 2017 mit dem Namen B. unterzeichnete Verwalter-Zustimmung vor. Auf der Rückseite der Zustimmungserklärung befindet sich der Beglaubigungsvermerk des Notars Dr. C., Wuppertal. In dem Vermerk wurde festgehalten, dass der Unterzeichner B. in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der D. GmbH handele.

Mit erster Zwischenverfügung vom 15. Januar 2018 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die Verwaltereigenschaft des zustimmenden Verwalters noch nachzuweisen sei. Zudem sei die eingereichte Verwalterzustimmung nicht ordnungsgemäß, denn die Tatsache, dass der Unterschreibende die Erklärung im Namen eines anderen abgegeben habe, gehöre nicht in den Beglaubigungsvermerk. Überdies ergebe sich aus den eingereichten Unterlagen nicht, was die D. GmbH mit der zum Verwalter bestellten A. GmbH zu tun habe.

Mit Schreiben vom 24. Januar 2018 reichte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 bis 3 eine notarielle Vertretungsbescheinigung ein, wonach im Handelsregister eingetragen sei, dass die A.-GmbH mit Eintragung vom 18. November 2015 in D. GmbH umfirmiert habe und von dem Geschäftsführer B. vertreten werde. Mit weiterem Schreiben vom 29. März 2018 überreichte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten erneut die Verwalter-Zustimmung vom 23. August 2017, diese nachträglich ergänzt um den unterhalb der Unterschrift "B." zu findenden Zusatz "D. GmbH" und um einen Ergänzungsvermerk eines Notariatsverwalters vom 26. März 2018. Des weiteren wurde ein Protokoll einer Wohnungseigentümerversammlung vom 10. Oktober 2017 vorgelegt, ausweislich dessen die D. GmbH weiterhin zum Verwalter bestellt wurde.

Mit der angefochtenen Zwischenverfügung, erlassen am 10. April 2018, wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die Verwalterzustimmungserklärung nachträglich durch den Beglaubigungsnotar verändert worden sei. Deshalb entfalle die Echtheitsvermutung des § 440 Abs. 2 ZPO. Es müsse mit den nach § 29 GBO zulässigen Beweismitteln nachgewiesen werden, dass die Änderung dem Willen des Unterzeichners entspreche. Dementsprechend forderte das Grundbuchamt die Beteiligten zur Vorlage einer entsprechenden Vollmacht oder einer neuen ordnungsgemäßen Verwalterzustimmung auf.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3, mit welcher sie unter Bezugnahme auf in der Literatur vertretene Ansichten zur Zulässigkeit von Korrekturen einer beurkundeten Erklärung geltend machen, dass die vorgelegte Verwalter-Zustimmung ausreiche.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 03. Mai 2018 zur Entscheidung vorgelegt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akte verwiesen.

II. Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 bis 3, mit welchem sie sich gegen die zweite Zwischenverfügung des Grundbuchamtes, erlassen am 10. April 2018, wenden, ist infolge der mit weiterem Beschluss des Grundbuchamtes vom 03. Mai 2018 erklärten Nichtabhilfe und Vorlage an das Beschwerdegericht dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.

Das Rechtsmittel ist als Beschwerde statthaft und insgesamt nach §§ 71 ff. GBO zulässig. Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Dem vom Grundbuchamt eingenommenen Rechtsstandpunkt, dass eine ordnungsgemäße Verwalter-Zustimmung zu der zwischen den Beteiligten zu 1 als Verkäufer und den Beteiligten zu 2 und 3 als Käufer vereinbarten Veräußerung des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentums bislang nicht vorliege, sondern dass die Vorlage einer Änderungsvollmacht erforderlich sei, ist nicht zu folgen.

Ist - wie hier - zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer ...