OLG Düsseldorf Beschluss vom 17.06.2016 - I-3 Wx 282/15

Leitsatz (amtlich)

Dem Grundbuchvollzug des notariellen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung (hier: Eintragung des bestellten Grundpfandrechtes nebst Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, Vollzug bestimmter Löschungen in Abt. III und sodann Eintragung der Vormerkung) steht nicht entgegen, dass die tatsächliche Bauausführung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht, sofern nicht die Planabweichung eine Zuordnung der errichteten Räume zu einer im Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit mangels Abgrenzbarkeit zum Gemeinschaftseigentum und zu sonstigem Sondereigentum unmöglich macht (hier verneint bei Schaffung eines vergrößerter Wohn- und Schlafraums unter Wegfall der Küchenfläche; Errichten einer zusätzlichen Wand in dem vorgesehenen Schlafraum; Ersetzen der geplanten Loggia durch eine Dachfläche mit Velux-Fenster; Gestaltung des einen der beiden geschaffenen Räumen als (größere) Küche; Beschreibung des anderen als Kinderzimmer); die Vollzugsreife der gestellten Anträge setzt weder die vorherige Änderung der Teilungserklärung noch eine vorherige Berichtigung des Grundbuchs voraus.

Normenkette

GBO §§ 18, 39 Abs. 1, § 75; WEG § 6 Abs. 1, § 7 Abs. 3, 4 S. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

AG Dinslaken (Beschluss vom 14.10.2015; Aktenzeichen DI-8787-14)

Tenor

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, von den dort sowie im Nichtabhilfe- und Vorlagebeschluss vom 2.11.2015 geäußerten Bedenken Abstand zu nehmen.

Gründe

I. Der in Rede stehende Grundbesitz, ein Wohnungseigentum, ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuches zunächst mit den im hiesigen Beschlusseingang wiedergegebenen Angaben eingetragen; des weiteren ist wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf Eintragungsbewilligungen aus dem Jahre 1985 Bezug genommen. Aus der Teilungserklärung, auf die sich die Bewilligungen beziehen, ist ersichtlich, dass seinerzeit die beiden sich heute auf dem Grundstück befindenden Gebäude noch errichtet werden sollten. Der Aufteilungsplan, auf den die Teilungserklärung verweist, sieht für das Wohnungseigentum Nr. 3 zwei Loggien vor: eine größere auf der von der O.-straße her gesehen linken Gebäudeseite im Anschluss an einen mit "Wohnen" bezeichneten Raum sowie eine kleinere zur rechten Seite hin im Anschluss an einen mit "Schlafen" bezeichneten Raum. Ferner ist eine (kleine) Küche als vom Wohnbereich abgeteilte Fläche vorgesehen.

Nach Angaben der Beteiligten zu 1. und 2. erfolgte die Bauausführung entgegen dem Aufteilungsplan. Nach einem als "Nachtrag" bezeichneten, undatierten weiteren Grundriss, der vom Beteiligten zu 2. a) zur Grundakte gereicht worden ist, wurde einerseits unter Wegfall der Küchenfläche ein vergrößerter Wohn- und Schlafraum geschaffen; andererseits wurden in dem vorgesehenen Schlafraum eine zusätzliche Wand gezogen und die geplante Loggia durch eine Dachfläche mit Velux-Fenster ersetzt sowie von den beiden geschaffenen Räumen der eine als (größere) Küche gestaltet, der andere als Kinderzimmer beschrieben.

Eigentümerin des Grundbesitzes ist die Beteiligte zu 1. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 18.8.2015 (UR-Nr. 485 für 2015 des Verfahrensbevollmächtigten) veräußerte die Beteiligte zu 1. das Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2. (zu je ½ Anteil). Unter § 1 Nr. 1. wurde der Grundbesitz beschrieben, dessen Eigentümer der Verkäufer sei; hierbei wurde zunächst der Inhalt des Bestandsverzeichnisses übernommen, sodann folgte der Satz: "Tatsächlich ist nur 1 Loggia vorhanden." Unter § 6 Nr. 2. bewilligten und beantragten die Vertragsparteien die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des dem Käufer nach § 1 der Urkunde zustehenden Anspruches auf Übertragung des Eigentums an dem Kaufgegenstand. Außerdem bestellten die Beteiligten zu 2. - unter Ausnutzung der ihnen im Kaufvertrag von der Beteiligten zu 1. erteilten Belastungsvollmacht - mit weiterer notarieller Urkunde gleichfalls vom 18.8.2015 (UR-Nr. 486 für 2015 des Verfahrensbevollmächtigten) eine Grundschuld zugunsten der Beteiligten zu 3.

Mit Schriften vom 19.8.2015 haben die Beteiligten vorrangig die Eintragung des bestellten Grundpfandrechtes nebst Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung - sowie den Vollzug bestimmter Löschungen in Abt. III - und hernach die Eintragung der Vormerkung beantragt.

Durch die angefochtene Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt im Kern beanstandet, der Erledigung dieser Anträge stehe entgegen, dass der tatsächliche Umfang des begründeten Sondereigentums nicht der Eintragung im Grundbuch und damit nicht dem Gegenstand von Kauf, Eigentumsübertragung und Belastung entspreche, weil es an einer zweiten Loggia fehle; dementsprechend sei eine Änderung der Teilungserklärung durch sämtliche Wohnungseigentümer erforderlich.

Gegen diesen Beschluss wenden sich die Beteiligten mit ihrer am 16.10.2015 bei Gericht eingegangenen Beschwerde.

Mit weiterem Beschluss vom 2.11.2015 hat das Grundbuchamt diesem Rechtsmitte...