OLG Düsseldorf Beschluss vom 14.01.2002 - 3 Wx 336/01

Leitsatz (amtlich)

1. Die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung der im Erd- und Kellergeschoss gelegenen Teileigentumseinheiten zur Ausübung eines „beliebigen Gewerbes oder Berufes” ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.

2. Mit dieser Zweckbestimmung kann die Vermietung eines Teileigentums zum Zwecke der Einrichtung einer städtischen Methadon-Abgabestelle vereinbar sein, wenn die nähere Umgebung des in der Innenstadt gelegenen Hauses durch das Vorhandensein vielgestaltiger Gewerbebetriebe gekennzeichnet ist und das Teileigentum durch einen separaten Eingang erreichbar ist.

Normenkette

WEG § 15 Abs. 1, 3

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 19.09.2001; Aktenzeichen 25 T 447/01)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 291 II 359/00 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2. bis 4. tragen die Gerichtskosten der dritten Instanz.

Wert: 10.000 EUR.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 4. sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligten zu 1. halten einen Miteigentumsanteil von 222/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Erdgeschoss und Kellergeschoss gelegenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, ungefähr 250 qm groß (Anlage 1 zur Teilungserklärung). In Abschnitt B 7.2 bestimmt die Teilungserklärung:

„Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung sind die Sondereigentümer nur ausnahmsweise mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters berechtigt. Der Verwalter kann nur aus einem wichtigen Grunde die Einwilligung verweigern oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig machen. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Sondereigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt oder befürchten lässt oder die Interessen der jeweiligen Eigentümer der im Erd- und Kellergeschoss gelegenen Gewerbeeinheit beeinträchtigen.

Die Ausübung eines beliebigen Gewerbes oder Berufes im Erd- und Kellergeschoss ist zulässig.”

Tatsächlich handelt es sich bei dem Gebäude um ein reines Büro- bzw. Geschäftshaus; unter anderem befinden sich dort eine Steuerberaterpraxis, eine Rechtsanwaltskanzlei und ein Unternehmen der Werbebranche.

Die Beteiligten zu 1. haben beantragt,

festzustellen, dass sie berechtigt sind, die in ihrem Sondereigentum stehenden, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, welche im Erdgeschoss und im Kellergeschoss des Hauses G., Düsseldorf, gelegen sind, an die Stadtverwaltung Düsseldorf zum Zwecke der Einrichtung einer Methadon-Abgabestelle zu vermieten.

Die weiteren Beteiligten haben Antragsabweisung beantragt.

Sie meinen, die durch die Methadon-Abgabestelle zu erwartenden Belästigungen seien von ihnen nicht hinzunehmen.

Das Amtsgericht hat nach Anhörung des ärztlichen Leiters der städtischen Drogenambulanz beim Gesundheitsamt Düsseldorf. Herrn F., den Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das Landgericht den ärztlichen Leiter des städtischen Gesundheitsamts, Prof. Dr. S., angehört und sodann dem Feststellungsantrag entsprochen.

Die Beteiligten zu 2. bis 4. haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt; der die Beteiligten zu 1. entgegengetreten sind.

Im einzelnen wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes, § 27 FGG.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Betreiben einer Methadon-Abgabestelle unter den Begriff der Gewerbe- oder Berufsausübung fällt. Denn zulässig sei auch eine mit dem Wortlaut der Zweckbestimmung nicht übereinstimmende Nutzung, sofern dadurch kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung. Nach diesen Grundsätzen sei die beabsichtigte Nutzung als Methadon-Abgabestelle in dem von dem Zeugen Prof. S. vorgestellten Rahmen und unter Berücksichtigung der örtlichen Umgebung des Hauses zuzulassen.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung des Teileigentums zur Ausübung eines „beliebigen Gewerbes oder Berufes” ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 15 Abs. 1 WEG. Eigentümer und auch spätere Erwerber müssen sich darauf verlassen können, dass keine Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung genannte. Ob das der Fall ist, ist nach einer typisierenden Betrachtungsweise zu beurteilen (vgl. nur BayObLG WuM 93, 490; NZM 98, 335). Dabei ist auch auf den Charakter der Wohnanlage und die diesen prägenden örtlichen Verhältnisse abzustellen (BayObLGZ 94; 48; KG NZM 99, 425).0000

Die Beschreibung des Teileigentums in der Teilungserklärung ist als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Für die Auslegung ist deshalb der für Grundbucheintragungen geltende Grundsatz maßgebend, wonach a...