OLG Düsseldorf Beschluss vom 12.12.1994 - 3 Wx 619/94

Beteiligte

2. die übrigen Wohnungseigentümer gemäß anliegender Liste

Verfahrensgang

AG Krefeld (Aktenzeichen 38 UR II 15/91 WEG)

LG Krefeld (Aktenzeichen 6 T 101/93)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten 3. Instanz und die den Antragsgegnern in diesem Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Auslagen werden dem Antragsteller auferlegt.

Wert: 2.466,96 DM

Gründe

I.

Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohnung mit Balkon im 7. Obergeschoß eines Hauses in K. – B.. Er verlangt von der Eigentümergemeinschaft Schadensersatz, nachdem sich infolge eines Sturms am 25. Januar 1990 die kurz zuvor installierte Balkontremwand aus der Wandverankerung gelöst hatte, gegen die Isolierglasscheibe seines Wohnzimmerfensters geschlagen war und dort eine etwa 35 cm lange Kratzspur hinterlassen hatte.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte seinerzeit beschlossen, die Balkone – Fliesen und Geländer – zu sanieren und Trennwände zu installieren, und hatte die Verwaltung insoweit beauftragt, mit der Planung, Auftragsvergabe und Bauaufsicht einen Architekten zu betrauen. Anschließend wurden die Arbeiten – Ausführung und Verankerung der Trennwände entsprechend Ausführungszeichnungen des Architekten – ausgeführt und nach einem auf den 25. Oktober 1989 datierten Aktenvermerk durch einen Mitarbeiter des Architekturbüros in Gegenwart der Hausverwaltung abgenommen. Der dabei für die „Wohnung rechts” im 7. Obergeschoß im Protokoll vermerkten Beanstandung „Trennwand umdrehen (Windrichtung)” wurde erst nach dem Schadensereignis im Zuge allgemeiner Nachkontrolle und Verstärkung der Verankerungen Rechnung getragen.

Die „Instandhaltungspflichten” sind durch § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung u. a. wie folgt geregelt:

(1) Der Wohnungseigentümer ist vorbehaltlich der Sätze 2 und 3 verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile … ordnungsmäßig instandzuhalten und instandzusetzen. Die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlußtüren der Außenfenster und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, sowie von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, obliegt, auch wenn sie sich im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume befinden, dem Wohnungseigentümer insoweit, als sie infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Wohnungseigentümer, seine Angehörigen oder Personen, denen er die Wohnung … überlassen hat, notwendig werden. Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen, die sich im Bereich dem Sondereigentum unliegender Räume befinden, obliegt jedoch ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem Wohnungseigentümer.

Das Amtsgericht hatte zunächst dem Antrag des Beteiligten zu 1 stattgegeben und die Beteiligten zu 2 zur Erneuerung der Scheibe verpflichtet, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handle und der Schaden nicht infolge unsachgemäßer Behandlung entstanden sei. Die Beschwerde der Antragsgegner hatte das Landgericht zurückgewiesen. Diesen Beschluß hat der Senat aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil § 7 Abs. 1 Satz 3 der Teilungserklärung eine Instandsetzungsverpflichtung nicht begründe, jedoch Feststellungen zu einer Gebäudeschadenshaftpflicht der Gemeinschaft nicht getroffen waren.

Daraufhin hat das Landgericht Beweise erhoben und anschließend mit Beschluß vom 17. Oktober 1994 unter Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts den Ersatzanspruch des Antragstellers zurückgewiesen.

Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 weitere sofortige Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes im Sinne von §§ 27 FGG, 551 ZPO.

1.) Zur Regelung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nach § 7 der Teilungserklärung hat der Senat bereits mit Beschluß vom 5. März 1993 Stellung genommen, auf den verwiesen wird. Auf dieser Grundlage ist ein Anspruch des Antragstellers gegen die Gemeinschaft auf Schadensbeseitigung nicht festzustellen.

2.) Allerdings gelten die Grundsätze des § 836 BGB, die von der Haftung für die schuldhafte Verletzung der Verkehrssicherungspflicht ausgehen, auch innerhalb ein und desselben Gebäudes. Ein Anspruch kann sich, soweit es sich bei den schädigenden Gebäudeteilen um Teile des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, sowohl gegen die Gemeinschaft als solche wie auch gegen den Verwalter als Gebäudeunterhaltungspflichtigen im Sinne von § 838 BGB richten. Daß das Außenfenster zwar dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet, bei der Instandhaltung und Instandsetzung aber wie Sondereigentum behandelt werden soll, steht insoweit nicht entgegen.

3.) Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für eine unmittelbare Schadensersatzverpflichtung der Gemeinschaft nach dem inzwischen unstrittigen Sachverhalt in Verbindung mit den Ergebnissen der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme jedoch eindeutig nicht erfüllt:

a) Wenn das Sondereigentum – bzw. di...