OLG Düsseldorf Beschluss vom 09.07.2016 - I-24 U 17/16

Leitsatz (amtlich)

Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem vor Vertragsschluss herausgegebenen Expose begründet in aller Regel keine - die Berufung auf einen Haftungsausschluss hindernde - Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag keinen Niederschlag findet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 6.11.2015, V ZR 78/14, Rz. 9, 15). Für Mängel haftet der Verkäufer daher in einem solchen Fall nur dann, wenn er sie arglistig verschwiegen hat.

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 14.12.2015; Aktenzeichen 4 O 26/15)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 14.12.2015 verkündete Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des LG Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger hat keinen Erfolg. Zur Begründung verweist der Senat auf seinen Beschluss vom 27.6.2016, an dem er festhält.

A. In diesem Beschluss hat der Senat im Wesentlichen folgendes ausgeführt:

I. Die Kläger waren im Jahr 2010 auf das seinerzeit im Eigentum des Beklagten stehende Hausgrundstück (Flurstück 147) mit Grünland (Flurstück171) in Hünxe durch ein Internetinserat eines Maklers, des Zeugen Dr. M., aufmerksam geworden. Das freistehende Einfamilienhaus war in den Jahren 1964/1965 erbaut worden. In der Anzeige war u.a. angegeben: "ca. 140 m² Wohnfläche", "Etagenzahl: 1,5-geschossig/unterkellert" (Anlagenhefter = A 21-22). Vor Abschluss des Kaufvertrags besichtigten die Kläger das Haus mehrfach und erhielten von dem Zeugen mit E-Mail vom 7.11.2010 diverse Unterlagen übersandt (A23-31). Beigefügt war unter anderem eine Wohnflächenberechnung des Erdgeschosses nach DIN 283 vom 15.11.2004, welche eine Fläche von 84,21 m² ausweist. In der E-Mail war weiterhin darauf hingewiesen worden, dass im Jahr 1982 ein Umbau des Hauses und im Jahr 2002 eine Renovierung erfolgt sei. Auch müsse die Fläche im OG neu gemessen werden. Des Weiteren war auf diverse Mängel hingewiesen worden. Im Rahmen eines Besichtigungstermins erklärte der Beklagte den Klägern, dass eine abschließende Vermessung des Dachgeschosses nicht erfolgt sei und eine Wohnfläche von insgesamt 140 m² nicht garantiert werden könne, sondern sich noch Abweichungen in der Wohnfläche ergeben könnten.

Mit notariellem Vertrag vom 23.3.2011 (A1-20) kauften die Kläger das Objekt zum Preis von EUR 260.000,-- abzüglich EUR 7.500,-- (hälftige Kosten für die Verlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen). Mitverkauft war zudem ein Mähtraktor, dessen Wert zwischen den Parteien streitig ist. In § 7 Nr. 4 war unter anderem folgendes vereinbart:

"Dem Käufer sind die folgenden Mängel bekannt:

...

• es können Abweichungen in der qm-Wohnfläche gegeben sein, da das Dachgeschoss nicht vermessen wurde, sondern seitens des Eigentümers nur geschätzt worden ist,

...

Der Käufer hat den Kaufgegenstand genau besichtigt und kauft ihn wie er liegt und steht, in dem derzeitigen Zustand.

Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Kaufgegenstand werden hiermit vollumfänglich ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für das Flächenmass, den Bauzustand bestehender Gebäude, die Verwendbarkeit des Kaufgegenstandes für Zwecke des Käufers oder für steuerliche Ziele des Käufers. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist. Garantien werden keine abgegeben."

Eine Haftung des Beklagten aus zwischen den Parteien in erster Instanz noch streitigen Bergbauschäden, welche die Kläger mit einem Beseitigungsaufwand von EUR 7.920,-- beziffert hatten, wird von ihnen im Berufungsrechtszug nicht mehr verfolgt. Die Parteien streiten indes noch über Ansprüche aus Minderung und Schadensersatz wegen einer zu geringen Wohnfläche. Nachdem die Kläger vorgerichtlich mit Schreiben vom 19.11.2014 (A 77-79) gegenüber dem Beklagten wegen einer fehlenden Nutzbarkeit des Dachgeschosses zu Wohnzwecken diese gerügt und Ansprüche geltend gemacht hatten, zahlte der Beklagte nach Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens am 12.1.2015 einen Betrag über EUR 25.000,--. Als Zahlungszweck gab der Beklagte auf der Überweisung "Klaglosstellung" an (GA 45).

Die Kläger haben behauptet, der Beklagte habe sie vor Kaufvertragsabschluss im Rahmen der Vertragsverhandlungen über die Wohnfläche arglistig getäuscht. Sie seien davon ausgegangen, dass der Dachgeschossbereich einer Wohnnutzung zugeführt werden könne. Tatsächlich handele es sich lediglich um Nebenflächen. Der Ausbau des Dachgeschosses sei bauordnungswidrig vorgenommen worden und nicht für Wohnzwecke genehmigungsfähig. Der Minderwert aufgrund der Flächenabweichung (140 m² zu 84,94 m²) betrage EUR 70.000,--.

Die Kläger habe...