OLG Düsseldorf Beschluss vom 08.03.2005 - I-10 U 32/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verfahrensbeendigung durch Berufungsrücknahme

Leitsatz (amtlich)

1. Beschimpft der gewerbliche Mieter den Geschäftsführer der Vermieterin mit den Worten "er werde ihm die Zähne ausschlagen und ihn totschlagen, wenn er nochmals ausstehende Mietzahlungen ggü. seinen Mitarbeitern anmahne", ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Vermieterin und der Mieter in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Flächen und zum Teil bestimmte Flächen des Grundstücks auch gemeinsam nutzen.

2. Werden eine nachträgliche Reduzierung der vereinbarten Mietflächen und eine hierauf beruhende Herabsetzung der Miete nicht beurkundet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht (mehr) gewahrt.

Normenkette

BGB § 543 Abs. 1, §§ 550, 569 Abs. 2, § 578 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 18.11.2004; Aktenzeichen 11 O 261/04)

Tenor

Das angefochtene Urteil des LG Düsseldorf vom 18.11.2004 hat folgenden Wortlaut:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das von ihnen in Besitz gehaltene Mietobjekt H. in K., bestehend aus Büro, Lager und Freiflächen, und zwar die gem. beigefügtem Lageplan mit den Ziff. 1, 2, 3, 4, 5 und 6 gekennzeichneten Flächen, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 25.000 EUR abzuwenden, wenn die Klägerin vor Beginn der Vollstreckung nicht Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Sicherheitsleistung kann auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer großen Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland erbracht werden.

Die Beklagten werden darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat.

Tatbestand

Am 15.1.96 schlossen der Eigentümer ... und P. als Mieter einen schriftlichen Mietvertrag über die Anmietung von Büro-, Lager und Freiflächen in dem in K., H. gelegenen Objekt.

Das Mietverhältnis begann am 15.1.1996 und sollte bis zum 31.12.2006 dauern. Die monatliche Nettomiete betrug 6.000 DM, als monatliche Bruttomiete wurde ein Betrag i.H.v. 6.900 DM vereinbart. Bis etwa Frühjahr 2003 nutzten die Beklagten die in der Anlage K 5 (Bl. 51 GA) mit den Ziff. 1-6 gekennzeichneten Räumlichkeiten/Flächen. Danach nutzten sie die in der Anlage K 1 (Bl. 6 GA) gekennzeichneten Räumlichkeiten/Flächen.

Mit dieser Veränderung der angemieteten Flächen ging eine Mietreduktion auf 3.000 DM zzgl. 16 % Mehrwertsteuer, insgesamt also 3.480 DM, nunmehr 1.779,30 EUR, einher. Eine schriftliche Fixierung dieser Vertragsänderungen erfolgte nicht.

Am 23.4.2004 erschien kurz vor 18 Uhr der Beklagte zu 1) in den Räumlichkeiten der Klägerin. Dabei beschimpfte dieser einen der Geschäftsführer der Klägerin, Herrn P. auf das heftigste. Er äußerte, dass er Herrn P. die Zähne ausschlagen und ihn totschlagen werde, wenn er, Herr P. nochmals ausstehende Mietzahlungen ggü. seinen, des Beklagten zu 1), Mitarbeitern anmahne.

Tatsächlich stand die Zahlung der Monatsmiete für April 2004 noch aus; sie war noch nicht auf dem Konto der Klägerin eingegangen. Die Überweisung der Miete für April 2004 erfolgte erst einige Tage nach der verbalen Auseinandersetzung. Aufgrund dieser Drohung mit körperlicher Gewalt sprach die Klägerin ggü. den Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund mit Schreiben vom 23.4.2004, welches den Beklagten am selben Tage zuging, aus und forderte diese weiter dazu auf, die von ihnen in Besitz gehaltenen Räumlichkeiten bis spätestens 30.4.2004 zu räumen und geräumt an die Klägerin im vertragsgemäßen Zustand herauszugeben.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.4.2004 widersprach der Beklagte zu 1) der fristlosen Kündigung und entschuldigte sich für seinen verbalen Fehltritt. Außerdem bot er den beiden Geschäftsführern der Klägerin eine persönliche Aussprache an, in der die wechselseitig bestehenden Probleme noch einmal erörtert werden könnten.

Mit Schreiben vom 13.5.2004 erklärte die Klägerin vorsorglich zusätzlich noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2004 (Bl. 8 GA).

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Räumung des Mietobjektes.

Sie trägt im Wesentlichen vor: Das Eigentum an dem Mietgrundstück sei mit Eintragung in das Grundbuch am 10.12.2003 an sie, die Klägerin, übergegangen, was die Beklagten im Laufe des Rechtsstreits nicht mehr bestritten haben.

Die verbale Entgleisung des Beklagten zu 1) stelle einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung dar. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für sie nicht zumutbar.

Jedenfalls aber seien die Beklagten zur Räumung des Mietobjektes zum 31.12.2004 aufgrund ihrer, der Klägerin, ordentlichen Kündigung vom 13.5.2004 verpflichtet. Ein schriftlicher Mietvertrag zwisc...