Brandenburgisches OLG Urteil vom 05.01.2011 - 3 U 55/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume, Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung wegen Mietrückstand

Normenkette

BGB § 546 Abs. 1, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, § 389

Verfahrensgang

LG Frankfurt (Oder) (Urteil vom 16.02.2010; Aktenzeichen 12 O 198/09)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des LG Frankfurt/O. vom 16.2.2010 - 12 O 198/09, unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, die zugunsten der Klägerin beim AG E. zum Hinterlegungszeichen HL 3/08 mit Annahmeanordnung vom 30.1.2008 und 6.11.2008 hinterlegten Beträge von insgesamt 2.786,54 EUR freizugeben,

2. einen Betrag von 5.573,08 EUR, hinterlegt zugunsten der Klägerin beim AG F. zu Az. 27 HL 125/2008 zugunsten der Klägerin freizugeben,

3. einen Betrag von 6.966,35 EUR, hinterlegt zugunsten der Klägerin beim AG F. zum Az. 27 HL 125/08, zugunsten der Klägerin freizugeben und

4. die in der Anlage zu diesem Urteil mit 1 und 2 bezeichneten Flächen im Hause ...-Straße 2, F. gelegenen Räume des ehemaligen Drogeriegeschäfts der FirmA. im Erdgeschoss mit einer Fläche von 206 m² Verkaufsfläche, ca. 18 m² Nebenfläche sowie einer WC-Anlage im Vorraum nebst der mit 3 bezeichneten Parkflächen, der mit 4 bezeichneten Verkehrs- und Hofflächen, der mit 5 bezeichneten Mauer-Beetflächen sowie der mit 6 bezeichneten Wohnung mit einer Fläche von 68 m² auf dem Grundstück F., R. Straße 5-7 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 35.000 EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin verlangt die Freigabe hinterlegter Mietzinszahlungen sowie Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Mit Zuschlagsbeschluss vom 18.9.2007 erwarb sie von C. L., dem Sohn der Beklagten, das Eigentum u.a. an den im Tenor genannten Gewerberäumen. Diese werden in den Unterlagen zur Abgrenzung von weiteren Räumlichkeiten überwiegend als Gegenstand des "Mietvertrages Nr. 3" bezeichnet. Der größte Raum dieses Mietgegenstandes wird teilweise mit "ehemalige Speisehalle" bezeichnet.

C. L. hatte den Grundbesitz aufgrund eines Schenkungsvertrages vom 28.12.1998 (Anl. B 17) von seiner Mutter erworben. Die Grundbucheintragung erfolgte insoweit am 30.6.1999. Die Beklagte ihrerseits hatte die verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten am 14.7.1999 (Anl. B 1) an die FirmA. vermietet.

Am 14./20.2.2001 schlossen die Beklagte, ihr Sohn und die FirmA. eine dreiseitige Vereinbarung (bei Anl. B 1), in der es u.a. heißt:

2. Der Eigentümer sichert zu, dass das Untermietverhältnis sofort in ein Hauptmietverhältnis zwischen ihm und der FirmA. umgewandelt wird, falls das Hauptmietverhältnis zwischen ihm und [der Beklagten] endet.

Hinsichtlich der Nutzungsverhältnisse schlossen die Mitglieder der Familie L., darunter neben der Beklagten und ihrem Sohn auch ihr Ehemann J. L., bis in das Jahr 2009 hinein eine Vielzahl von Vereinbarungen. Diese räumen jeweils dem als Mieter bezeichneten Familienmitglied erhebliche Gestaltungsspielräume ein. Soweit schriftliche Vertragsurkunden vorliegen, gestatten sie insbesondere dem jeweiligen Mieter die Übertragung des Mietvertrages an Dritte ohne Zustimmung und auch ohne Wissen des Vermieters.

Seit Ende des Jahres 2003 stand das Objekt unter Zwangsverwaltung.

Für den hier verfahrensgegenständlichen Zeitraum von Oktober 2008 bis August 2009 hinterlegte die FirmA. den von ihr aufgrund des Vertrages vom 14.7.1999 zu zahlenden Mietzins beim AG F. bzw. beim AG E. Unter dem 1.10.2008 erklärte die Klägerin ggü. der Beklagten und deren Ehemann die Kündigung eines etwa bestehenden Mietvertrages. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 12.10.2008 (Anl. B 5) und gab ggü. den Mietzinsforderungen der Klägerin eine Aufrechnungserklärung ab.

Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe des Objekts sowie Freigabe der hinterlegten Geldbeträge begehrt. Dabei hat sie die Auffassung vertreten, ein Mietverhältnis mit der Beklagten habe nicht bestanden, sei jedenfalls aufgrund der erklärten Kündigung beendet worden. Mietzinsansprüche gegen die FirmA. stünden ihr, der Klägerin, zu, da sie mit dem Zuschlagsbeschluss in das mit der FirmA. bestehende Mietverhältnis eingetreten sei.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, das Mietverhältnis der FirmA. sei lediglich ein Untermietverhältnis zwischen dieser und ihr, der Beklagten selbst. Mit der Klägerin stehe sie in einer mietvertraglichen Beziehung, die insbesondere nicht durch die Erklärung von 1.10.2008 gekündigt worden sei. Mietzins müsse sie jedoch nicht zahlen, da sie aufgrund erbrachter Mieterbeiträge, Mietvorauszahlung...