OLG Düsseldorf Beschluss vom 07.04.1995 - 3 Wx 472/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Haftung und Pflichten eines vermietenden Wohnungseigentümers gegenüber den übrigen Eigentümern

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Entscheidung vom 25.07.1994; Aktenzeichen 25 T 388/94)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 290 II 14/94 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1 trägt die Gerichtskosten des dritten Rechtszuges. Er hat ferner die den Beteiligten zu 2 in diesem Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 5.041,00 DM.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer zweier – vermieteter – Wohnungen in der o.a. Wohnungseigentumsanlage. Der Beteiligte zu 2 ist Eigentümer einer Wohnung, die – über eine gewerbliche Zwischenmieterin – vom 15. Oktober 1988 bis zur Räumung am 27. April 1993 an eine Frau E. vermietet war.

Der Beteiligte zu 1 verlangt von dem Beteiligten zu 2 Schadensersatz in Höhe von 5.041,00 DM und hat dazu folgendes vorgetragen:

Die Mieterinnen seiner beiden Wohnungen hätten wegen der von der Mieterin der Wohnung des Beteiligten zu 2 ausgehenden Belästigungen und Beeinträchtigungen in der Zeit von Januar 1992 bis April bzw. Juni 1993 ihre Miete um 2.361,00 DM bzw. 2.680,00 DM gekürzt. Er habe die Minderung akzeptieren müssen, weil Frau E. die Hausruhe permanent durch Hämmern und bewußt lautes Hantieren in der Wohnung und vor dem Haus und eine zu hohe Lautstärke des fortwährend laufenden Fernsehers gestört habe, in ihrer Wohnung eine hohe Anzahl von Katzen gehalten habe, was zu einer penetranten Geruchsbelästigung geführt habe, und sie ständig die übrigen Hausbewohner beschimpft, bedroht und durch zahlreiche Gespräche über eine angebliche Überwachung ihres Telefons und ihrer Person belästigt habe.

Der Beteiligte zu 2 hat ein schuldhaftes Verhalten in Abrede gestellt. Er hat angegeben, er habe nach Auftreten des auffälligen Verhaltens seiner Mieterin alles veranlaßt, um Beeinträchtigungen der übrigen Hausbewohner abzustellen.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Der Beteiligte zu 1 hat gegen die landgerichtliche Entscheidung sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der er sein Begehren weiterverfolgt.

Der Beteiligte zu 2 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 2, 27, 29 FGG zulässig. Sachlich ist sie nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Dem Beteiligten zu 1 steht ein Schadensersatzanspruch gegen den Beteiligten zu 2 aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

1.

Amtsgericht und Landgericht haben zunächst zutreffend eine schuldhafte Verletzung seiner Pflichten als Wohnungseigentümer durch den Beteiligten zu 2 in eigener Person, die einen Schadensersatzanspruch des Beteiligten zu 1 auslösen konnte, verneint.

Aus § 14 Abs. 2 WEG ergibt sich für den Beteiligten zu 2 als „vermietenden Wohnungseigentümer” gegenüber den übrigen Mitbewohnern der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verpflichtung, dafür Sorge zu tragen, daß sein Mieter von dem vermieteten Sondereigentum und dem mitbenutzten Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch macht, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Abs. 1 WEG). Als Nachteil genügt dabei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung der Rechtsposition der anderen Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung in Verbindung mit den allgemeinen nachbarrechtlichen Grundsätzen (vgl. OLG Düsseldorf, OLGZ 1985, 426; BayObLG, NJW-RR 1987, 846). Diese Verpflichtung setzt bereits ein mit der „Auswahl” des betreffenden Mieters und der Ausgestaltung der mietvertraglichen Vereinbarungen, durch die dem Mieter keine weitergehenden Rechte eingeräumt werden dürfen, als sie dem vermietenden Wohnungseigentümer selbst zustehen. Ergibt sich im Verlauf des Mietverhältnisses, daß der Mieter von dem vermieteten Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum in unzulässiger Weise Gebrauch macht und dadurch die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden, so obliegt es dem vermietenden Wohnungseigentümer, seinen Mieter – notfalls gerichtlich – auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen und notfalls das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden.

Verletzt ein Wohnungseigentümer diese Verpflichtung, so hat er für den einem anderen Wohnungseigentümer dadurch entstehenden Schaden einzustehen. Voraussetzung ist allerdings, daß ihn ein Schuldvorwurf trifft (BayObLG, WE 1989, 60, 62; 89, 194; 92, 23; 95, 92; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., Rn. 2 zu § 14). Den übrigen Wohnungseigentümern steht bei einem Verstoß gegen § 14 WEG nicht nur ein Anspruch auf Unterlassung gemäß § 1004 BGB, sondern auch wegen der Pflichtverletzung ein An...