OLG Düsseldorf Beschluss vom 04.11.2005 - I-3 Wx 92/05

Leitsatz (amtlich)

Gestatten die übrigen Wohnungseigentümer durch Beschluss die Errichtung eines Wintergartens bei "Selbstfinanzierung" durch den die bauliche Veränderung vornehmenden Wohnungseigentümer, so ist dieser allein verpflichtet, die im Bereich der Wintergartenkonstruktion durch Feuchtigkeitsschäden entstehenden Folgekosten zu tragen.

Diese Kostenlast geht, ohne dass es einer Grundbucheintragung bedarf, auf den Sondernachfolger des ausbauenden Wohnungseigentümers über.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 3, § 22 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 08.03.2005; Aktenzeichen 25 T 794/04)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 290-II 45/04)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1) trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Der Beschwerdewert wird auf 1.056,91 EUR festgesetzt.

Gründe

A. Die Beteiligten zu 1) bis 8) bilden die eingangs bezeichnete Eigentümergemeinschaft, die von dem Beteiligten zu 4) verwaltet wird. Der Beteiligte zu 1) ist Sondereigentümer der im 5. Obergeschoss des Hauses gelegenen Wohnung Nr. 6. Diese Wohnung verfügt über eine Terrasse, die nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehört. Bis zum 13.1.2004 war die Ehefrau des Beteiligten zu 1), die erstinstanzlich ebenfalls am Verfahren beteiligt gewesen ist, Voreigentümerin. Diese hatte die Wohnung von ihrer Mutter im Jahre 2002 erworben.

Die Schwiegermutter des Beteiligten zu 1) errichtete im Jahre 1992 auf der Terrasse ihrer Wohnung einen Wintergarten. Zuvor hatten in einer Eigentümerversammlung vom 7.2.1992 die Wohnungseigentümer der Teilverglasung der Terrasse zugestimmt. Diesbezüglich heißt es im Protokoll der Eigentümerversammlung zu TOP 6:

"Die von Frau S. (der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1) beabsichtigte Baumaßnahme, die den Notausstieg für die Etage B. voll berücksichtigt, wird von ihr selbst finanziert."

Im Mai 1999 kam es im Anschluss an Sanierungsarbeiten an der Terrasse zu Wasserschäden in der Wohnung unterhalb des Wintergartens. Die Schwiegermutter des Beteiligten zu 1) informierte die ausführende Firma hierüber und drängte auf Abhilfe. Es gelang nicht, die Schäden zu beseitigen. In einer Eigentümerversammlung am 27.1.2002 beschlossen deshalb die Wohnungseigentümer unter TOP 4 mehrheitlich, dass ein von der Handwerkskammer zu benennender Sachverständiger die Ursache der Feuchtigkeitsschäden unterhalb der Wohnung der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1) ermitteln und den Umfang der notwendigen Arbeiten benennen solle, die für eine dauerhafte Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden erforderlich seien. Zu den Kosten wurde folgendes beschlossen:

"Die Kosten für den Sachverständigen sowie noch anfallende Kosten für Reparaturen sind vom Verursacher zu tragen, d.h. entweder von Frau T. (der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1) oder von der Eigentümergemeinschaft."

Dieser Beschluss wurde von der Schwiegermutter des Beteiligten zu 1) angefochten. Sie veranlasste selbst die Einholung einer gutachtlichen Stellungnahme des Sachverständigen G. und ließ danach die notwendigen Reparaturarbeiten durchführen. Daraufhin erklärte das AG in dem damaligen Anfechtungsverfahren den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.1.2002 zu TOP 4 für ungültig und führte zur Begründung aus, der Beschluss zur Einholung eines Gutachtens entspreche nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, nachdem die Schwiegermutter des Beteiligten zu 1) weitere Arbeiten zur Abdichtung des Wintergartens habe vornehmen lassen und es seit dem nicht mehr zu Feuchtigkeitsschäden gekommen sei. Das LG wies die seitens der übrigen Eigentümer eingelegte sofortige Beschwerde zurück.

Der Beteiligte zu 1) verlangte von den übrigen Eigentümern die Erstattung der Kosten zur Abdichtung des Wintergartens einschließlich der Gutachterkosten. Dieses Begehren war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 14.3.2004. In der Eigentümerversammlung, an der der Beteiligte zu 1) nicht teilnahm, lehnten die anwesenden Eigentümer zu TOP 7 die begehrte Kostenerstattung einstimmig ab, da die frühere Eigentümerin, die Schwiegermutter des Beteiligten zu 1), sich verpflichtet habe, sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Wintergarten zu übernehmen.

Diesen Beschluss - weitere Anträge sind für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Bedeutung - hat der Beteiligte zu 1) fristgerecht angefochten und sich u.a. auf einen Einladungsmangel berufen. In der Sache hat er vorgetragen: Der Beschluss entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Bei dem Wintergarten handele es sich nunmehr um Gemeinschaftseigentum, so dass für die Instandsetzung die Eigentümergemeinschaft zuständig sei. Er könne eine Kostenerstattung aus GoA oder Bereicherung verlangen. Seine Schwiegermutter habe sich nicht verpflichtet, die Instandsetzungskosten zu tragen. Eine solche Verpflichtung hätte im Übrigen nur schuldrechtlichen Charakter und sei nicht auf ihn übergegangen. Dem sind die übrigen Eigentümer entgegengetreten.

Das AG hat den Antrag, den Beschluss zu TOP 7 für ungülti...