OLG Düsseldorf Beschluss vom 02.10.1996 - 3 Wx 240/96

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 290 II 82/95 WEG)

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 126/96)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten der 3. Instanz und die dem Beteiligten zu 2 in diesem Rechtszug notwendig entstandenen Auslagen trägt die Beteiligte zu 1.

Wert: 51.500,00 DM.

Gründe

I.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft … in D. besteht ausschließlich aus den beiden Beteiligten.

§ 4 der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 13.09.1973 bestimmt:

„(1) Jeder Wohnungseigentümer bedarf zur ganzen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers.

(2) Der andere Wohnungseigentümer darf seine Zustimmung zur Veräußerung nur aus einem wichtigen Grunde versagen.

(3) Als wichtiger Grund im Sinne von Absatz 2 gilt insbesondere die begründete Besorgnis, daß der in Aussicht genommene Erwerber die ihm als Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllen, sich nicht in die Gemeinschaft einfügen, oder sich aus anderen Umständen nicht als Wohnungseigentümer eignen wird.

(4) Die Zustimmungserklärung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist gegenüber dem Grundbuchamt und Dritten abzugeben; sie bedarf stets der Form des § 29 Grundbuchordnung…”

Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.09.1994 veräußerte die Beteiligte zu 1 ihren Anteil an die Eheleute G. S. und I. W. Die Erwerber beabsichtigten, den zum Kaufobjekt gehörenden, im Aufteilungsplan als Abstellraum bezeichneten Raum als Büro bzw. Gästezimmer zu nutzen und entsprechend auszubauen. Damit war der Beteiligte zu 2 nicht einverstanden. (Der Abstellraum grenzt an sein Sondereigentum.) Die Beteiligten trafen deshalb mit notarieller Urkunde des Notars L. die Vereinbarung vom 30.11.1994 (UR-Nr. 5592 für 1994), die auszugsweise folgenden Wort laut hat:

„Unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 13.09.1973 … stellen wir klar, daß der Abstellraum, zur Wohnungseinheit Nr. 1 gehörig (Blatt 1736) nur zu Abstell- und ähnlichen Zwecken, nicht etwa als Büro–, Arbeits–, Gäste- oder Fremdenzimmer genutzt werden darf.”

Anschließend, mit notarieller Urkunde vom selben Tage (UR-Nr. 5593 für 1994) erteilte der Beteiligte zu 2 seine Zustimmung zur Veräußerung.

Am 15.01.1996 zogen die Käufer in das erworbene Objekt ein.

Am 18.01.1995 kam es zu einem weiteren Notartermin, an dem außer den Beteiligten auch die Erwerber teilnahmen. Diese baten den Beteiligten zu 2, den Abstellraum anderweitig nutzen zu dürfen. Als der Beteiligte zu 2 das ablehnte, hielten sie ihm vor, daß er seit mehr als 30 Jahren das Grundstück entgegen der Teilungserklärung gewerblich nutze und damit ein Recht für sich in Anspruch nehme, welches ihm nicht zustünde; die von den Erwerbern gewünschte Nutzung des Abstellraums als häusliches Arbeitszimmer sei deshalb tolerabel. Nachdem der Beteiligte zu 2 auf seiner Ablehnung beharrte, stellten die Käufer die Möglichkeit einer gewerberechtlichen Überprüfung seiner Tätigkeit in den Raum.

Am folgenden Tage (Schreiben vom 19.01.1995) widerrief der Beteiligte zu 2 seine Zustimmung zum Kaufvertrag, weil der Erwerber S. nicht gewillt sei, sich in die Gemeinschaft einzufügen, mit allen Mitteln Veränderungen zu Ungunsten des Beteiligten zu 2 zu erreichen versuche und Unfrieden stifte.

Beim Grundbuchamt ging gleichzeitig mit der notariellen Zustimmungserklärung der Widerruf ein. Das Grundbuchamt lehnte deshalb mangels einer wirksamen Zustimmung zur Veräußerung die Eintragung der Eigentumsänderung ab. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 ist mit Beschluß des Landgerichts Düsseldorf vom 18.09.1995 zurückgewiesen worden.

Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

dem Beteiligten zu 2 aufzugeben, der Veräußerung des Wohnungseigentums G. Blatt …, notarieller Kaufvertrag vom 26. September 1994, Ur-Nr. 4424/1994 des berurkundenden Notars D. L. mit Amtssitz in D., zwischen der Beteiligten zu 1 als Verkäuferin und den Eheleuten, Herrn G. S. und Frau I. W., J. Straße …, D., als Käufer, zuzustimmen.

Der Beteiligte zu 2 hat um Zurückweisung des Antrags gebeten. Er hat vorgetragen, der Erwerber S. habe ihm, in dem Termin vom 18.01.1995 gedroht, seine Existenz zu zerstören und im Falle seiner weiteren Standhaftigkeit Prozesse zu führen. Er, der Beteiligte zu 2, fürchte deshalb schwere Störungen des nachbarschaftlichen Verhältnisses.

Das Amtsgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Ihre sofortige Beschwerde ist vom Landgericht durch Beschluß vom 15.04.1996 zurückgewiesen worden. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1, mit der sie erneut geltend macht, daß der Hinweis des Erwerbers auf eine mögliche gewerberechtliche Überprüfung der Tätigkeit des Beteiligten zu 2 nicht verwerflich gewesen sei. Das Landgericht habe zu Unrecht unberücksichtigt gelassen, daß der Beteiligte zu 2 wegen eigener langjähriger Verletzung der Gemeinschaftsordnung zur Zustimmungsverweigerung nicht berechtigt sei.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig, hat in der Sache aber keinen...