OLG Dresden Urteil vom 10.02.2009 - 5 U 1336/08

Verfahrensgang

LG Leipzig (Urteil vom 18.07.2008; Aktenzeichen 5-O-1147/08)

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des LG Leipzig vom 18.7.2008 - 5 O 1147/08, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aus dem Urteil beitreibbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages leisten.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 39.326,85 EUR.

Gründe

I. Der Kläger nimmt die Beklagten als Vermieter auf Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen durch Lärmemissionen in Anspruch.

Durch Vertrag vom 16.7.1997 mietete der Kläger von der p ... mbH Büroflächen im Erdgeschoss sowie weitere Räume im Souterrain in dem Gebäude ... in ... zum Betrieb seiner Rechtsanwaltskanzlei. Das Gebäude wurde jedenfalls vor 1945 in großbürgerlichem Stil errichtet. Das Treppenhaus ist im unteren Teil mit Marmor ausgestattet. Die Fassade weist Jugendstilelemente auf. Die vom Kläger gemieteten Kanzleiräume befinden sich im Erdgeschoss bzw. Hochparterre; in den darüber liegenden Stockwerken befinden sich Wohnungen.

Aufgrund Kaufvertrages vom 28.11.1995 haben die Beklagten das Grundstück mit dem aufstehenden Gebäude von der Vermieterin gekauft. Die Parteien sind darüber einig, dass die Beklagten als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten sind. Sie einigten sich in einem Vergleich vor dem LG Leipzig auf eine Verlängerung des ursprünglich auf den 31.7.2007 befristeten Mietvertrages bis zum 31.7.2012 mit der Möglichkeit für den Kläger, das Vertragsverhältnis durch Option um 5 Jahre zu verlängern.

In der Mitte des Gebäudes, das inzwischen die postalische Anschrift ... trägt, befinden sich Hauseingang und Treppenhaus. Die Kanzleiräume des Klägers liegen sowohl auf der linken wie auch auf der rechten Seite des Treppenhauses.

Während der Dauer des Mietvertrages zwischen den Parteien war die auf der linken Seite des Gebäudes über den Kanzleiräumen gelegene Wohnung teilweise vermietet, teilweise nicht vermietet. Zu Beanstandungen über Lärmbelästigungen kam es zunächst nicht. Gegen Ende des Jahres 2007 bezogen die Eheleute R. mit ihren drei Kindern die auf der linken Gebäudeseite über der Rechtsanwaltskanzlei gelegene Wohnung.

Erstmals mit Schreiben vom 20.12.2007 zeigte der Kläger Lärmbeeinträchtigungen aus der über seinen Räumen gelegenen Wohnung an. Erneute Anzeigen erfolgten durch Schreiben vom 25.01. (Anlage K 2) und 13.2.2008 (Anlage K 3). Der Kläger beschrieb die Geräusche als Klavierspiel, Stapfgeräusche, Trampeln, Rollgeräusche, Poltern, Scharrgeräusche ("als würden Möbelstücke verschoben"), Poltergeräusche ("als würden Gegenstände auf dem Boden gerollt und mehrfach hintereinander fallen gelassen"), verstärktes Getrappel ("als würden sich Personen jagen"), Bässe von Musik, klassische Musik, Springen, Klopfgeräusche ("als schlägt jemand mit einem Gegenstand auf den Boden"), Poltern ("als springt jemand aus größerer Höhe ständig auf Böden"), Geklimper u.a.

Der Kläger hat erstinstanzlich die Auffassung vertreten, die Beklagten seien als Vermieter verpflichtet, die Geräuschbelästigungen abzustellen, die das Arbeiten der Anwälte wie auch der Mitarbeiterinnen im Sekretariat erheblich und unzumutbar beeinträchtigten.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Gebrauchsbeeinträchtigungen der Räumlichkeiten ...,..., EG links, welche durch Lärmemissionen aus der darüber liegenden Wohnung,...,..., 1. OG links hervorgerufen werden und sich in der Wahrnahme nachfolgender Geräusche zeigen:

• Stapfgeräusche (besonders lautes Auftreten beim Gehen oder Rennen);
• Hüpfgeräusche, als würde jemand Seilspringen oder von einem über dem Wohnungsfußboden liegenden Höhenniveau mit geschlossenen Beinen auf den Fußboden springen;
• Rollgeräusche, als würde eine Bowlingkugel rollen;
• Scharrgeräusche, als würden Möbel verschoben werden;
• Poltergeräusche, als würden Gegenstände auf den Fußboden geworfen werden;
• laute Musik

so zu beseitigen, dass die Lärmemissionen aus der Wohnung 1. OG links in den Räumen EG links einen Wert von 53 dB nicht überschreiten.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben die Zulässigkeit der Klage bezweifelt und die Ansicht vertreten, der Mietgebrauch sei nicht beeinträchtigt. Es handele sich um Geräuschemissionen, die in einem Mietshaus mit zahlreichen Mietparteien zu dulden seien.

Das LG, auf dessen Entscheidung Bezug genommen wird (Bl. 36-44 dA), hat die Klage abgewiesen.

Mit seiner Berufung macht der Kläger geltend, die Geräuschbelästigungen seien seit dem Einzug der Familie R. im November 2007 aufgetreten. Es handele sich um Geräusche wie Stapfen, Hüpfen, Rollen, Scharren, Poltern und um laute Musik. Es trete eine Störung beim Arbeiten auf. Die Lampen in der Kanzlei...