OLG Celle Urteil vom 05.04.2001 - 2 U 196/00

Verfahrensgang

LG Hannover (Urteil vom 27.07.2000; Aktenzeichen 3 O 2229/00 - 124)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 27. Juli 2000 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Kläger beträgt 38.385,64 DM.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird auf 24.766,56 DM festgesetzt.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keine Erfolg.

Mit Recht hat das Landgericht angenommen, dass den Klägern der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Zahlung einer auf 2.779,92 DM verringerten Miete mit Wirkung vom 1. März 1998 und auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Zeit von März 1998 bis Mai 2000 nicht zusteht. Ebenso wenig können die Kläger von den Beklagten die Erstattung der Kosten des von dem Sachverständigen … 30. Juni 1999 erstatteten Mietgutachtens beanspruchen.

Die Kläger können nämlich aus der in § 5 des Mietvertrages der Parteien über die Praxisräume in der … in … vereinbarten Wertsicherungsklausel einen Anspruch auf Neufestsetzung der Miete für die Zeit ab 1. März 1998 nicht herleiten.

Zwar ist die vorbezeichnete Wertsicherungsklausel nicht schon deshalb unwirksam, weil in § 5 Ziffer 1 der für den Zeitpunkt der Vertragsabschlusses zu Grunde zu legende Preisindex nicht angegeben ist. Die Parteien haben ausdrücklich den Lebenshaltungskostenindex für einen Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen auf der Basis 1976 = 100 vereinbart. Danach lässt sich der Ausgangsindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 31. März 1992 auf Grund der von dem Statistischen Bundesamt veröffentlichten Angaben ermitteln. Der Preisindex für April 1996 betrug auf der Basis von 1991 = 100 103,7 (NJW 1996, 37) und ist auf das Basisjahr 1976 = 100 durch Multiplikation mit dem Faktor 1,55000 auf 160,735 festzustellen (vgl. NJW 1996, 38). Zum 1. Februar 1998 betrug der Index auf der Basis von 1991 = 100 117,4 (Statistisches Bundesamt, Jahrbuch für 1998). Gleichwohl rechtfertigt der Preisindexanstieg in dem vorgenannten Zeitraum um 13,2 % keinen Anspruch der Kläger auf Neufestsetzung der Miete.

a) Gegenüber der Wertsicherungsklausel in dem von den Beklagten als Vermietern gestellten Mietvertrag kommt nämlich der Staffelmietvereinbarung der Parteien in der Anlage I zum Mietvertrag gem. § 4 Abs. 1 AGBG der Vorrang zu, weil es sich bei der Regelung in § 5 Mietvertrag lediglich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. In der Staffelmiet-Vereinbarung haben die Parteien Mieterhöhungen für das zweite und dritte Mietjahr unabhängig von dem Stand des Lebenshaltungskostenindexes fest vereinbart. Diese Abrede schließt nicht nur eine Veränderung des vereinbarten Mietzinses vor Beginn des dritten Mietjahres aus, sondern führt auch dazu, dass für Veränderungen des Mietzinses auf Grund der allgemeinen Preisentwicklung nicht mehr auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Jahre 1992, sondern auf das Wirksamwerden der letzten Erhöhung gemäß der Mietpreisstaffel am 1. April 1994 abzustellen ist. In der Wert Sicherungsklausel ist nämlich die Vereinbarung einer Staffelmiete nicht bedacht worden. Unter Berücksichtigung der uneingeschränkten Festlegung der Mietzinserhöhungen bis zum dritten Mietjahr ist die Wertsicherungsklausel im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach dem mutmaßlichen Willen der Parteien dahin auszulegen, dass die in der Anlage zum Mietvertrag fest vereinbarten Mietzinserhöhungen nicht anders behandelt werden, als wenn die Erhöhungen auf Grund der Wertsicherungsklausel erfolgt wären. § 5 Ziffer 5 dieser Klausel sieht jedoch gerade vor, dass jede weitere Änderung der Indexzahl nur berücksichtigt wird, wenn seit dem letzten Änderungszeitpunkt der Miete der Indexwert erneut um mehr als 10 % gestiegen oder gefallen ist. Damit haben die Parteien zum Ausdruck gebracht, dass nach einer Veränderung des Mietzinses ein erneuter Anspruch auf Neufestsetzung des Mietzinses eine weitere qualifizierte Veränderung des Standes der Lebenshaltungskosten seit dem Wirksamwerden der letzten Änderung voraussetzt.

Auf dieser Grundlage ist seit dem Wirksamwerden der Mieterhöhung im dritten Jahr, also ab 1. April 1994, auf 20 DM/m² bis zum 1. Februar 1998 keine Indexveränderung um 10 % erfolgt. Der Preisindex für die Lebenshaltung von Vier-Personen-Haushalten von Arbeitnehmern und Angestellten mit mittlerem Einkommen betrug im April 1994 110,6 auf der Basis von 1991 = 100. Dieser Wert ist für das Basisjahr 1976 auf 171,43 umzubasieren. Daraus resultiert unter Berücksichtigung des oben angegebenen Indexwertes für Februar 1998 i.H.v. 181,97 (176 = 100) ein Anstieg von lediglich 6,15 %. Dieser Anstieg rechtfertigt gemäß § 5 Ziffer 1 einen Anspruch der Kläger auf Neufestsetzung der Miete nicht, sodass die Beklagten schon deshalb zur Ablehnung des Anspruches auf Neufestsetzung berechtigt waren und die Voraussetzungen für die Anruf...