OLG Celle Urteil vom 01.02.2023 - 3 U 60/22

Verfahrensgang

LG Hannover (Urteil vom 24.06.2022; Aktenzeichen 16 O 12/22)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 24. Juni 2022 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Hannover teilweise abgeändert. Es wird festgestellt, dass der Beklagte der Klägerin die Mängelbeseitigungskosten und sonstigen Schäden zu erstatten hat, die der Klägerin daraus entstanden sind und zukünftig noch weiter entstehen, dass und soweit die Wohnungseigentümer und/oder die Wohnungseigentümergemeinschaft der Anwesen "W." ..., (in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, Grundbuch von I., Blätter 17...-18...) berechtigte Gewährleistungs- und/oder Schadensersatzansprüche gegen die Klägerin als Bauträgerin und Verkäuferin geltend machen können, die aufgrund der unwirksamen Klausel in den Notarverträgen des Beklagten vom 18. Dezember 2013, UR-Nr. 503/2013, vom 9. April 2015, UR-Nr. 106/15, vom 20. April 2015, UR-Nr. 117/15, vom 13. August 2015, UR-Nr. 216/15, vom 26. März 2015, UR-Nr. 92/15, vom 15. April 2015, UR-Nr. 114/15, vom 27. März 2015, UR-Nr. 94/15, vom 19. Dezember 2013, UR-Nr. 506/13, vom 24. Juli 2015, UR-Nr. 195/15, und vom 13. Mai 2014, UR-Nr. 172/14 - mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums - ohne Verjährungseintritt und somit zugunsten der Wohnungseigentümer und/oder der Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden, bestehen, fortbestehen und/oder erst noch künftig entstehen werden, soweit diese Ansprüche von der Klägerin nicht gegenüber der Generalbevollmächtigten, der Firma Z. GmbH, Niederlassung B., ..., geltend gemacht werden können.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Feststellung seiner Haftung aus notarieller Amtspflichtverletzung in Anspruch.

Die Klägerin errichtete auf dem Grundstück ... in H. durch die als Generalunternehmerin tätige Z. GmbH vier Wohngebäude mit insgesamt 41 Eigentumswohnungen, wobei die Bauvertragsparteien im Generalunternehmervertrag vom 5. Mai 2014 (Anlage K 1, Bl. 7 ff. d.A.) eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren und 3 Monaten vereinbarten.

Die Klägerin veräußerte die Eigentumswohnungen mit notariellen Kaufverträgen, die in der Mehrzahl zu den im Antrag benannten UR-Nrn. von dem Beklagten beurkundet wurden. Unter anderem beurkundete der Beklagte am 18. Dezember 2013 zu seiner UR-Nr. 503/2013 einen Kaufvertrag (Anlage K 2, Bl 15 ff. d.A.), in dem es unter § 9 u.a. wie folgt heißt:

§ 9 Abnahme, Übergabe

[...]

Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt nach vollständiger Fertigstellung.

Mit der Prüfung der vollständigen Fertigstellung und der Abnahmefähigkeit wird ein vom zukünftigen Verwalter noch zu benennender Sachverständiger auf Kosten der Wohnungseigentümer beauftragt. Der Sachverständige soll eventuell noch ausstehende Restarbeiten und Mängel protokollieren. Die Feststellungen des Sachverständigen sind für die Verkäuferin und die Käufer verbindlich.

Die Käufer sind zur Abnahme verpflichtet, wenn der Sachverständige keine wesentlichen Mängel, die die Gebrauchsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums beeinflussen, feststellt.

Die Verkäuferin und die Käufer sind berechtigt, an der Abnahme teilzunehmen. Die Käufer können stattdessen zwei Personen aus ihrer Mitte bevollmächtigen, die für sie die Abnahme durchführen und unter den vorgenannten Voraussetzungen die Abnahme erklären.

[...]

Eine entsprechende Regelung fand sich in allen vom Antrag der Klägerin erfassten Kaufverträgen.

Am 3. November 2015 fand aufgrund der vorgenannten Verträge eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums statt, die wie aus der Anlage K 7 (Bl. 54 f. d.A.) ersichtlich protokolliert wurde. Die Abnahme erklärten "für die W." zwei Mitarbeiter der sie vertretenden D. F. mbH, nachdem auf der Grundlage der sachverständigen Begutachtung festgestellt worden war, dass keine wesentlichen, die Gebrauchsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums beeinflussenden Mängel vorhanden waren. Die Beseitigung der festgestellten unwesentlichen Mängel wurde ausweislich des Abnahmeprotokolls bis zum 31. Januar 2016 angestrebt.

Soweit der Beklagte zudem - u.a. unter dem 11. April 2017 zu seiner UR-Nr. 73/2017, wie aus der Anlage K 4 (Bl. 27 ff. d.A.) ersichtlich - weitere Kaufverträge als sog. Nachzüglerverträge beurkundete, ist die darin enthaltene modifizierte Abnahmeklausel zuletzt nicht mehr Gegenstand des Verfahrens.

In einem Prozess vor dem Landgericht W. betreffend ein anderes Bauobjekt mit abweichender Abnahmeklausel wurde die Klägerin vom Gericht am 22. Januar 2021 darauf hingewiesen, dass diese Klausel nach § 307 BGB unwirksam sei, weil sie das Recht ei...