OLG Celle Beschluss vom 27.11.2007 - 2 W 116/07

Leitsatz (amtlich)

Der Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt.

Normenkette

BGB §§ 535, 550

Verfahrensgang

LG Bückeburg (Beschluss vom 01.08.2007; Aktenzeichen 1 O 60/07)

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Beklagten vom 20.8.2007 gegen den Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des LG Bückeburg vom 1.8.2007 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen, soweit nicht das LG durch Beschluss vom 23.10.2007 teilweise der Beschwerde abgeholfen hat.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert der Beschwerde: 63.243,90 EUR.

Gründe

Die zulässige Beschwerde der Beklagten hat, soweit durch den Senat darüber noch zu entscheiden ist, in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das LG gemeint, dass die Rechtsverteidigung der Beklagten über die bewilligte Prozesskostenhilfe hinaus keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet.

1. Zu Unrecht meinen die Beklagten, der Beklagte zu 2 sei nicht Partei des Mietvertrages, der am 9.3.2006 geschlossene Mietvertrag sei nur von der Klägerin und der Beklagten zu 1 unterzeichnet worden, der schriftliche Nachtrag zum Mietvertrag vom 31.3.2006, nach dessen Wortlaut der Beklagte zu 2 ab dem 1.4.2006 mit allen Rechten und Pflichten in den bereits bestehenden Mietvertrag eintritt, sei nur von der Klägerin und dem Beklagten zu 2 unterzeichnet worden und damit unwirksam, weil die Beklagte zu 1 nicht unterzeichnet habe.

Entgegen der Ansicht des LG handelt es sich bei der Vereinbarung gemäß Nachtrag vom 31.3.2006 allerdings nicht um einen Schuldbeitritt. Denn Sinn und Zweck der Abrede war nicht nur, dass der Beklagte zu 2 den Verpflichtungen der Beklagten zu 1 aus dem Mietvertrag beitreten sollte. Vielmehr sollten dem Beklagten zu 2 auch die Rechte aus dem Mietvertrag zustehen, er sollte mit der Beklagten zu 1 selbst Mieter sein. Insoweit handelt es sich um einen Vertragsbeitritt, einen sog. Mietbeitritt.

Dieser Mietbeitritt ist nicht deshalb unwirksam, weil er schriftlich nur zwischen der Klägerin und dem beitretenden Beklagten zu 1 vereinbart worden ist. Im Grundsatz bedarf ein Mietbeitritt keiner Form, vielmehr kann er auch nur mündlich vereinbart werden (vgl. BGHZ 65, 49 ff.). Dem steht nicht entgegen, dass in § 17.1 des Mietvertrages vom 9.3.2006 geregelt ist, dass alle mit dem Mietobjekt zu treffenden Vereinbarungen der Schriftform bedürfen. Es ist ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, dass eine solche Abrede mündlich stillschweigend abbedungen werden kann, wenn die Parteien die Maßgeblichkeit der mündlichen Abrede nur übereinstimmend wollen (vgl. zuletzt BGH - . Anm. = =NJW 2006, 138). Erheblich ist danach allein, ob alle Vertragsparteien wollten, dass der Beklagte zu 2 dem Mietvertrag beitritt. Das Einverständnis der Beklagten zu 1 mit dem Mietbeitritt ihres Ehemannes, des Beklagten zu 2, ist nicht im Streit. Überdies würde es sich auch konkludent aus den Umständen des Falles ergeben und reicht auch eine stillschweigende Zustimmung der Beklagten zu 1 aus (vgl. BGH NJW 2005, 2620).

Auch das Schriftformerfordernis des § 550 BGB ist im Streitfall beachtet. Nach § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag, der wie derjenige des Streitfalles für längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist, der Schriftform. Da es einen rechtlichen und wirtschaftlichen Unterschied macht, ob zwei Mieter Anspruch auf Überlassung der Mietsache haben und ob dem Vermieter statt einem zwei Mieter den Mietzins schulden, handelt es sich zunächst einmal nicht um eine nebensächliche Vertragsänderung, die bereits deshalb möglicherweise nicht der Schriftform bedurfte (vgl. BGHZ 65, 49 ff. m.w.N.). Allerdings ist im Streitfall die Schriftform dadurch gewahrt, dass die Klägerin und der Beklagte zu 2 durch den Nachtrag vom 31.3.2006, der auf den Mietvertrag vom 9.3.2006 ausdrücklich Bezug nimmt, den Mietbeitritt schriftlich dokumentiert haben. Das ergibt sich aus dem Schutzzweck des § 550 BGB. Die Regelung in § 550 BGB bezweckt in erster Linie den Schutz eines späteren Grundstückserwerbers. Dieser soll in die Lage versetzt werden, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten. Diese Funktion wird durch den im Nachtrag schriftlich fixierten Mietbeitritt des Beklagten zu 2 gewährleistet. Soweit der Regelung des § 550 BGB daneben in geringem Maße eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion zukommt, genügt auch insoweit der schriftliche Nachtrag. Dabei kann die Warnfunktion sich für den Streitfall nur auf den beitretenden Mieter beziehen.

Einer schriftlichen Zustimmungserklärung der Beklagten zu 1 bedurfte es nicht. Im Falle einer Vertragsübernahme durch einen anderen Mieter ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung das Schriftformerfordernis dann gewahrt, wenn der Eintretende seine Mieterstellung ...