OLG Celle Beschluss vom 05.01.2004 - 4 W 217/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zulässigkeit einer Sonderumlage nach Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum

Verfahrensgang

LG Hannover (Beschluss vom 19.11.2003; Aktenzeichen 1 T 20/03)

AG Hameln (Aktenzeichen 12 II 6/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt die Antragstellerin, die auch die notwendigen außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner im weiteren Beschwerdeverfahren zu erstatten hat.

Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde: 22.000 Euro.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde ist gem. §§ 45 Abs. 1 WEG 27, 29 FGG statthaft und zulässig, insb. form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 29 Abs. 1 und 4, 22 Abs. 1 FGG). Die angefochtene Entscheidung ist der Antragstellerin am 27.11.2003 zugestellt worden. Die weitere sofortige Beschwerde ist am 11.12.2003 bei dem dafür gem. § 29 Abs. 1 S. 1 (auch) zuständigen LG eingelegt worden. In der Sache hat die sofortige weitere Beschwerde jedoch keinen Erfolg. Gemäß §§ 27 Abs. 1 FGG wäre die sofortige weitere Beschwerde nur begründet, wenn das Beschwerdegericht eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet hat und dessen Entscheidung gerade auf einer derartigen Verletzung des Rechts i.S.v. §§ 27 Abs. 1 S. 1 und 2 FGG, 546 ZPO n.F. beruht. Bei der Überprüfung der angefochtenen Entscheidung zur Hauptsache vermag der Senat jedoch keine Rechtsfehler festzustellen.

I. Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft „Am B.” in H. und deren Verwalterin. Die Antragstellerin erwarb im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlagsbeschluss des AG Hameln vom 6.11.2002 verschiedenes Teileigentum und eine Eigentumswohnung in dem Objekt. Mit Schreiben vom 2.12.2002 lud die Verwalterin zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 18.12.2002 ein, für die als TOP 2 angekündigt war: „Beschlussfassung über Zahlung einer Sonderumlage wegen unzureichender Liquidität auf dem Geschäftskonto der Gemeinschaft”. Die Eigentümerversammlung, in der die Antragstellerin durch die Sparkasse H. vertreten war, beschloss am 18.12.2002 zu TOP 2 der Niederschrift eine Sonderumlage als Liquiditätsumlage i.H.v. 22.000 Euro, weil der Gemeinschaft infolge der Nichtzahlung der Beiträge durch insolvente Miteigentümer die Zahlungsunfähigkeit drohte. Die Antragstellerin hält es nach der höchstrichterlichen Rspr. für unzulässig, auf dem Umweg über eine „Sonderumlage” an dem Ausgleich von Zahlungsrückständen beteiligt zu werden, welche aus der Zeit vor dem Erwerb ihrer Anteile im Wege der Zwangsversteigerung stammen. Außerdem leide die Einladung zur Versammlung an einem Mangel, weil nicht einmal die ungefähre Höhe der Sonderumlage angegeben worden sei. Das AG H. hat den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen, den Beschluss vom 18.12.2002 zu TOP 2 der Niederschrift aufzuheben. Mit dem angefochtenen Beschluss hat das LG die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit der weiteren sofortigen Beschwerde, mit der sie ihr Vorbringen in den Vorinstanzen wiederholt und vertieft.

II. Die weitere sofortige Beschwerde war als unbegründet zurückzuweisen, weil die Vorinstanzen zu Recht angenommen haben, dass der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18.12.2002 zu TOP 2 über die Zahlung einer Sonderumlage wegen unzureichender Liquidität auf dem Geschäftskonto der Gemeinschaft als gültig anzusehen ist.

a) Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.12.2002 ist nicht wegen eines formalen Mangels gem. § 23 Abs. 2 WEG ungültig. Zu Recht haben die Vorinstanzen erkannt, dass die Bezeichnung zu TOP 2 in der Einladung vom 2.12.2002 zur Versammlung ausreichend bestimmt war. Nach der Rspr. des Senats (OLG Celle OLGReport Celle 1996, 265; Beschl. v. 7.2.2003 – 4 W 208/02) ist es nicht erforderlich, dass der jeweilige Eigentümer aus der Ladung von vornherein sämtliche Einzelheiten des Gegenstandes übersehen und die Auswirkungen eines etwaigen Beschlusses in jeder Beziehung, also hier insb. hinsichtlich der finanziellen Belastung für die Antragstellerin, erkennen muss. Vielmehr genügt i.d.R. eine schlagwortartige Bezeichnung (vgl. OLG Celle OLGReport Celle 1996, 265; Beschl. v. 7.2.2003 – 4 W 208/02; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rz. 79). Diesen Anforderungen genügt die in der Einladung enthaltene Angabe „Beschlussfassung über Zahlung einer Sonderumlage wegen unzureichender Liquidität auf dem Geschäftskonto der Gemeinschaft” allemal. Zu Recht weist das LG darauf hin, dass die zu beschließende Höhe der Umlage bei der Einladung noch nicht feststand, so dass weitere diesbezügliche Angaben in der Einladung auch deshalb nicht erforderlich waren. Die Antragstellerin konnte und musste sich bei der Einladung darauf einrichten, dass in der Versammlung die Höhe der Umlage erörtert werden würde.

Im Übrigen verkennt die Antragstellerin, dass ein Verstoß nach § 23 Abs. 2 WEG nur dann zur Aufhebung d...