OLG Bremen Urteil vom 21.11.2013 - 3 U 23/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Voraussetzungen einer Beschaffenheitsvereinbarung beim Verkauf eines Grundstücks bei fehlerhafter Flächenangabe im Maklerexposé

Leitsatz (amtlich)

1. Wenn sich die Käufer eines Grundstücks erst am Rande des Notartermins bei der Verkäuferin allgemein nach der Richtigkeit der Zahlen im Maklerexposé erkundigen, ohne konkrete Bedenken bezüglich der Flächenangaben offenzulegen, kann der betreffenden mündlichen Bestätigung der Verkäuferin keine bindende Erklärung zur Fläche des Objektes im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung entnommen werden.

2. Die Verkäuferin handelt nicht arglistig, wenn sie nicht offen legt, dass sie das Exposé selbst nicht eingesehen oder überprüft hat, wenn sie der Maklerin gegenüber zutreffende Angaben gemacht hat, die Maklerin aber versehentlich und ohne Wissen der Verkäuferin eine falsche Flächenangabe in das Exposé aufgenommen hat.

Normenkette

BGB §§ 433, 434 Abs. 1, § 437 Nr. 2, § 441 Abs. 4, §§ 442, 444

Verfahrensgang

LG Bremen (Urteil vom 14.03.2013; Aktenzeichen 7 O 2332/10)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des LG Bremen vom 14.3.2013 sowie das Ergänzungsurteil vom 25.7.2013 (Az.: 7 O 2332/10) wird zurückgewiesen. Die angefochtenen Urteile sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Kosten der Berufung einschließlich der in der Berufung entstandenen Kosten der Nebenintervention tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten und der Nebenintervenientin gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des insgesamt vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte bzw. die Nebenintervenientin vor der Vollstreckung ihrerseits Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. Die Kläger nehmen die Beklagte als Käufer eines bebauten Grundstücks auf Minderung und Schadensersatz wegen Mängeln des Gebäudes in Anspruch.

Die Beklagte war Eigentümerin des streitbefangenen Grundstücks in der B.-Str. 20, das mit einem freistehenden Zweifamilienhaus bebaut ist. Die Wohnfläche des Hauses beträgt 199,54 m², die Nutzfläche 142,48 m², Gesamtfläche 342,02 m². Im Dezember 2007 beauftragte die Beklagte die Nebenintervenientin, die als Immobilienmaklerin tätig ist, mit der Vermarktung des Grundstücks. Die Wohnung im ersten Obergeschoss war zu diesem Zeitpunkt vermietet. Die Beklagte füllte ein Formular der Nebenintervenientin aus, auf dem sie die Wohn- und Nutzflächen des Hauses zutreffend angab. Für den genauen Inhalt des betreffenden Formulars wird auf Bl. 57 der Akte verwiesen. Die erzielte Kaltmiete bezifferte sie mit 438,69 EUR. Die Nebenintervenientin erstellte eine hiervon abweichende Internetpräsentation zu diesem Objekt, für deren Inhalt auf Bl. 203 ff. der Akte verwiesen wird. In dieser wurde die gesamte Wohn- und Nutzfläche mit ca. 491 m² beziffert.

In der Folge besichtigten die Kläger das Objekt. Hierbei kamen ihnen Zweifel an den Flächenangaben im Internetauftritt. Die Vertragsverhandlungen führte ausschließlich die Nebenintervenientin. Hierbei übergab sie den Klägern auch Abschriften der meisten Grundrisszeichnungen des Hauses (vergleiche Anl. K2, Bl. 205 ff. der Akte). Beim Beurkundungstermin am 6.2.2008 fragten die Kläger die Beklagte, ob die Zahlen des Exposés zutreffend seien. Die Beklagte bejahte dies. Der Kaufvertrag, für dessen Wortlaut auf Bl. 10 ff. der Akte verwiesen wird, enthält u.a. einen Ausschluss der Haftung wegen Mängeln der Kaufsache.

Im Juni 2008 übersandte die Beklagte den Klägern auf entsprechende Nachfrage ein Gutachten des Sachverständigen Diplomingenieur S. aus dem Jahr 1997 (vergleiche Bl. 38 ff. der Akte), das die Geschossflächengrößen zutreffend wiedergibt.

Die Kläger haben behauptet, sie hätten sich angesichts bestehender Zweifel an der Richtigkeit der Flächenangaben im Internetexposé auch an die Nebenintervenientin gewendet. Bei einem Termin in ihrem Büro habe die Nebenintervenientin ausdrücklich erklärt, dass sie gemeinsam mit ihrem Ehemann alle Räume nachgemessen habe und dass die Zahlen sich als richtig erwiesen hätten. Die Kläger haben zudem behauptet, dass es ihnen nicht möglich gewesen sei, anhand des Grundrisses die zutreffende Größe der Flächen der einzelnen Geschosse zu ermitteln. Es ergebe sich eine um rund 150 m² reduzierte Boden- bzw. Nutzfläche, welche eine Minderung des Kaufpreises um 27.750 EUR rechtfertige.

Die Parteien haben in erster Instanz zudem um entgangene Miete sowie um Ersatz für die von der Mieterin bei Auszug entfernten Gegenstände gestritten.

Die Kläger haben beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 30.000 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 27.750 EUR seit dem 5.7.2008 und aus weiteren 2.250 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist dem Vortrag der Kläger entgegengetreten.

Mit Urteil vom 14.3.2013 hat das LG die Klage nach Vernehmung der Nebenintervenientin als Zeugin über...