OLG Bremen Urteil vom 19.10.2006 - 2 U 77/05

Leitsatz (amtlich)

1. Wird ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück verkauft, so ist ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss wegen arglistigen Verschweigens dem Verkäufer bekannter Mängel (Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich) unwirksam, wenn der Verkäufer das Haus etwa zehn Jahre bewohnt hat und ein Sachverständiger feststellt, die Feuchtigkeitsschäden seien bereits langjährig vorhanden.

2. Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn der Sachverständige in dem von ihm erstatteten schriftlichen Gutachten erklärt hat, die Schäden seien "für jeden, der sich für dieses Haus interessiere, deutlich erkennbar gewesen", und der Käufer das Haus einschließlich des Kellerbereichs nicht nur einmal besichtigt hat.

Normenkette

BGB § 444

Verfahrensgang

LG Bremen (Urteil vom 12.07.2005; Aktenzeichen 8 O 2282/03b)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer des LG Bremen vom 12.7.2005 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 8.400 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

I. Der Kläger kaufte mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 28.4.2003 (Urkundenrolle Nr. 37/2003 des Notars K. F. [Bl. 7-13 d.A.]) von den Beklagten das im Grundbuch Vorstadt R 136 mit den Flurstück 200/3 der Flur 140 bezeichnete Grundstück (Gebäude- und Hoffläche) straße 146 mit einer Größe von 588 m2 zum Preise von 98.000 EUR. Als Tag des Gefahrüberganges wurde der 5.6.2003 vereinbart, sofern zu diesem Zeitpunkt der Kaufpreis bereits hinterlegt sein sollte. Die Beklagten hatten ihrerseits das Grundstück im Jahre 1992 erworben. Das Grundstück war und ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaut, das in den Jahren nach 1930 errichtet worden war. Der Anbau des Hauses wurde später, in den sechziger Jahren, hinzugefügt. In dem Kaufvertrag ist in Nr. 4 vereinbart:

"Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt. Er übernimmt ihn in dem derzeitigen Zustand, welcher ihm bekannt ist. Der Veräußerer haftet für keinerlei Sachmängel des Gebäudes und Grundstückes, gleich welcher Art diese auch sein mögen."

Das Grundstück wurde am 25.6.2003 dem Kläger übergeben. Der Kläger stellte alsbald fest, dass an verschiedenen Stellen insb. Feuchtigkeitserscheinungen sichtbar wurden. Es handelte sich nach seiner Darstellung im Einzelnen um folgende Mängel:

An der rückwärtigen Wand des Haupthauses zum Hof hin befand sich ein Aufbruch in der Verklinkerung. Diesen hatte der Kläger zwar anlässlich dere Besichtigung bemerkt, ihm war aber nach seiner Darstellung von der Beklagten zu 2) erklärt worden, dies sei darauf zurückzuführen, dass die Dachrinne kurzfristig undicht gewesen, dieser Schaden aber behoben sei. Der bei der Besichtigung trockene Keller habe im Anschluss an stärkere Regengüsse im Juni 2003 erhebliche Feuchtigkeitsschäden insb. in Gestalt von Ausblühungen aufgewiesen. Bei hinreichend starken Rgenfällen komme es zu einem völligen Durchnässen der Außenwand des Kellers, wobei die Feuchtigkeit nach oben steige und die Ursache für die Aufbrüche in der Verklinkerung bilde. Das Dach des Anbaus sei nicht dicht, so dass das eindringende Wasser die Decke des darunter liegenden Raumes von oben bereits aufgelöst habe. Die aufgrund der Feuchtigkeit entstandenen Flecken seien im Zeitpunkt der Besichtigung mit Kartons abgedeckt gewesen. Auf seine, des Klägers, Frage, sei mitgeteilt worden, das Dach des Anbaus sei "völlig dicht". Schließlich sei der Dachboden "komplett holzwurmzerfressen" gewesen.

Der Kläger hat behauptet, den Beklagten seien sämtliche geschilderte Mängel bekannt gewesen. Er hat die Ansicht vertreten, die Beklagten seien verpflichtet gewesen, ihm diese - soweit nicht sogar die von ihm gestellten Fragen unrichtig beantwortet worden seien - ungefragt zu offenbaren. Da die Beklagten dies unterlassen hätten, sei ihnen arglistiges Verschweigen bekannter Mängel anzulasten mit der Folge, dass sie sie sich auf den vertraglich vereinbarten Sachmängelgewährleistungsausschluss nicht berufen könnten. Hätte er, der Kläger, um den Umfang und das Gewicht der Mängel gewusst, hätte er das Grundstück nicht erworben.

Der Kläger, der zunächst den Antrag angekündigt hatte, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 98.000 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 28.8.2003 zu zahlen, hat sodann diesen Antrag mit der Maßgabe gestellt, dass Zahlung Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks straße 146 in Bremen-Rönnebeck, eingetragen im Grundbuch des AG Bremen-Blumenthal von Rönnebeck, Bl. 1053, Flurstück 200/3, Flur 140, VR 136, geleistet werden solle.

Die Beklagten haben um Abweisung der Klage gebeten. Sie haben in erster Linie das Bestehen der vom Kläger geschilderten Schäden im Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestritten und ferner in Abrede genommen, den Kläger unrichtig unterrichtet z...