NUTZUNGSBESCHRÄNKUNGEN - Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter nicht immer gegeben

Leitsatz

Die nähere Bezeichnung von Sondereigentum in der Teilungserklärung als "Laden" hat nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter, wenn sich aus der Gemeinschaftsordnung ergibt, dass sämtliche Sondereigentumseinheiten nicht von vorneherein ausschließlich der Nutzung als Wohnraum oder als gewerbliche Räume zugeordnet werden.

Fakten:

Einer der Wohnungseigentümer rechnete vorliegend gegen Nachzahlungsansprüche der Gemeinschaft aus beschlossenen Jahresabrechnungen mit einer Gegenforderung wegen einer Beschädigung des Nachbarhauses, das in seinem Alleineigentum steht, durch die Gemeinschaft auf. Eine derartige Aufrechnung ist jedoch nicht zulässig. Das grundsätzliche Aufrechnungsverbot für Hausgeldforderungen gilt vielmehr auch hier. Gegenüber dem Anspruch auf Hausgeld kann nur mit gemeinschaftsbezogenen Gegenforderungen nach § 21 Abs. 2 WEG (Notmaßnahmen) oder §§ 680, 683 BGB (Geschäftsführung ohne Auftrag) aufgerechnet werden, es sei denn, die Gegenforderung ist anerkannt oder rechtskräftig festgestellt. Notmaßnahmen oder eine Geschäftsführung ohne Auftrag sind nicht Rechtsgrund der Gegenforderungen des Wohnungseigentümers. Vielmehr handelt es sich um eine bestrittene Gegenforderung.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 25.04.2007, 32 Wx 137/06

Fazit:

Die Entscheidung entspricht gefestigter Rechtsprechung. Das Verbot der Aufrechnung ist darin begründet, dass eine ordnungsmäßige Verwaltung nur dann gewährleistet ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihren Zahlungspflichten nachkommen. Nur dann ist die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft gesichert. Diese darf nicht durch eine Auseinandersetzung über Gegenansprüche gefährdet werden. Rechtsgrundlage sind die zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Schutz- und Treuepflichten.